宅基地使用权有偿设立问题探析学毕业论文(3)
2014-05-18 01:10
导读：在市场经济条件下，土地资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是按市场需求流动或转让{13}。随着开放型经济与城市基础设施建设
在市场经济条件下，土地资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是按市场需求流动或转让{13}。随着开放型经济与城市基础设施建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使村镇集体土地的价值迅速提升。国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场；土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强。宅基地使用权的财产属性逐步彰显，需要恢复宅基地的财产属性，赋予集体和农民自主行使其土地权利的权利，因而原有的行政配置方式已经失去了基础，改革农村宅基地使用制度、允许宅基地按市场需求进行配置势在必行。
（二）城乡土地平等已成为时代要求
我国“十一五”规划已经明确提出要建立城乡一体化的社会保障体系。随着城乡一体化社会保障体系的逐步建立，农村社区走向开放，城乡之间人员、资金、技术交流增多，我国城乡二元结构逐渐被打破，城乡融合步伐加快。同样，城乡土地市场也逐步融合，国有土地和集体土地之间将逐步平等，应解除对宅基地使用权的各种不合理限制，消除对农村土地的地权歧视，实现城乡土地权利的平等，赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位。特别是在目前国家建设用地紧张而农村宅基地大量闲置的情况下，通过解除对宅基地入市的不合理限制，让宅基地使用往有偿方式转变，并使宅基地使用权能直接入市用于各项建设，既有利于优化城乡土地资源配置，缓解国家建设用地的压力，也使广大农民能借土地权利合理分享工业化、城市化带来的好处，促进城乡经济和谐、持续、健康发展{14}。
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（三）促使土地管理与土地权利之间的关系重新定位
随着市场经济体制的确立、工业化城市化进程的加速，市场成为配置资源的基本手段，政府与市场、公权与私权的关系需要重新定位。凡是市场能解决的应交由市场解决，国家干预、调节的目的在于弥补市场的不足；市场主体的独立自主、财产的有效保护是市场经济的基础，国家的重要职能之一就在于保障市场主体的自主经营和财产权益。同样，在宅基地使用权取得问题上，国家、集体、农民的关系也需要重新定位：应按市场手段来配置土地资源，国家应放弃以前大包大揽、干预过多的做法，退回到维持土地市场秩序、维护公共利益、保护集体和农民的土地权益的应有位置；国家基于公共利益可以对宅基地使用权作出适当限制，但不能取代市场的资源配置功能；应解除对宅基地的各种不当限制，恢复宅基地的财产属性，确立集体、农民在宅基地利用中的自主权和主导地位；集体、农民可以根据市场的需求自由、自主配置其土地资源；只要符合规划和相关使用条件，宅基地使用权可以自由配置、用于各种建设等。
可见，效率和城乡平等已成为当前宅基地制度价值的首要目标，宅基地使用权设立制度也应加以改革以适应这种大势所趋。
四、推进我国宅基地使用权有偿设立的具体对策
按照效率和城乡平等的要求，总体而言，我国宅基地利用应向市场化、城乡一体化方向转变。在宅基地取得问题上，应采取以下对策加以完善：
（一）恢复宅基地使用权设立的私法性质
计划经济条件下，宅基地取得被异化为行政审批行为，而随着市场经济体制的建立，目前的首要问题是应恢复宅基地使用权设立的私法性质，这是集体和农民能自主行使其土地权利的前提。应从设立主体、设立条件、设立程序等方面加以完善。 （科教范文网 fw.nseac.com编辑发布）
首先，在宅基地使用权设立主体和设立条件上，根据《物权法》等有关规定，农村集体享有宅基地的所有权，有权依法自主在自己的宅基地上设定包括宅基地使用权在内的各种土地权利，宅基地使用权的设定人应为宅基地所有权人，而村民作为村集体组织成员，只要其符合规定的条件如符合用地规划、计划以及居住拥挤等条件等，就可以取得宅基地使用权（村集体以外的人取得宅基地使用权问题在后面再论述）。
其次，在宅基地使用权设立程序上，按物权变动的要求，要经过合意和公示两个主要步骤，取消宅基地使用权设立的审批程序；集体和村民应签订宅基地使用合同，只要集体和村民之间达成一致，就可以在集体土地上设定宅基地使用权，村民就可以合法取得宅基地使用权，但需要依法办理登记。在该程序中，没有了行政审批环节，管理部门如果认为宅基地利用不符合法定条件，可以依法进行查处，而不是通过参与设立程序进行控制，从而理顺了公权力和私权利的关系。
第三，理顺国家和集体之间的关系。设立宅基地使用权是农村集体的民事权利，国家应放弃对宅基地市场的过度干预，退回到公共利益守护者的位置。当然，为使宅基地利用符合社会公共利益，国家可以对宅基地利用做出合理的限制，比如规定宅基地利用要符合乡镇土地利用总体规划和土地利用详细规划或专门制订的农村宅基地规划，可以限定宅基地用地标准、界定宅基地的范围等。但需要强调的是，国家对宅基地的限制只是对宅基地利用是否符合法定条件的审查，而不是对宅基地权利设定的批准、控制；在宅基地使用权取得过程中，国家只是一个监督者，而不是权利设定的当事人{15}。
通过这些改革，集体土地所有人完全可以依法通过设定行为而赋予村民农村宅基地使用权，行政审批退出宅基地使用权的设定程序，恢复宅基地使用权设定的私法性质，为宅基地市场化配置奠定了基础，也使宅基地使用权有偿取得、自由流转具备了前提。
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（二）逐步推行宅基地使用权的市场化配置
市场主体可以自主选择交易对象、确定交易条件是资源市场配置的基础；同时，资源配置的范围（包括地域范围和交易对象范围）越广，资源配置效率就越高。这对宅基地配置同样适用。从效率出发，有两个层面：一是对农民集体而言，应面向社会全体成员采取有偿使用方式设立宅基地使用权，这样出价最高，其权利最有保障；二是就整个建设用地（包括宅基地）而言，统一城乡土地市场、将城乡建设用地进行统一配置效率最高。因此，从效率而言，宅基地取得的主体不应仅限于本村村民而应扩展到全体社会成员。就公平而言，也有两个层面：一是在集体土地和国有土地关系上，应贯彻物权平等原则，
