房地产交易保证机构及“专用账户”刍议(2)
2017-02-12 01:36
导读：如《北京市存量房交易结算资金账户治理暂行规定》（以下简称《规定》，存量房即是我们通常所说的“二手房”）在《通知》的基础上对保证机构做了相
如《北京市存量房交易结算资金账户治理暂行规定》（以下简称《规定》，存量房即是我们通常所说的“二手房”）在《通知》的基础上对保证机构做了相对细化的规定，《规定》要求“房地产经纪机构、交易保证机构（以下简称“保证机构”）在从事存量房交易结算资金划转业务之前，应向市建委备案，领取《设立“专用账户”保证机构备案证实》”；备案后与贸易银行签署《存量房交易结算资金划转合作协议》，开设“专用账户”；最后再与中介协会签订《存量房交易保证金托管协议》，将100万元保证金存进保证金账户内，经中介协会核查并在“北京房地产中介行业协会信息网”发布后，保证机构即可从事存量房交易结算资金划转业务。目前，北京市公布的包括经纪公司、投资担保公司、房地产评估公司、房地产咨询公司在内的22家“保证机构”中即使是曾被媒体以为是北京首家交易保证机构的“北京开太物业交易保证有限公司”也并非专门为了资金监管而设立的机构。
从上述北京市行业协会关于“保证机构”的规定来看，显然此“保证机构”不仅包含《通知》中所指的“交易保证机构”，而且包含了凡符合一定资格并设立了“专用账户”、缴纳了一定数额的保证金并经备案公告的其他机构。事实上，该《通知》颁布后，全国各地都有不同的“保证机构”以各种形式“现身”，如济南市房地产市场综合服务中心作为交易保证机构开立“专用账户”无偿为客户办理二手房交易资金的托管服务；一些开展了信托业务的律师事务所如北京市君合律师事务所也在一定程度上承担着这种保证职能；甚至国外的某些金融银行早已有此项监管业务。“交易保证机构相当于统称，北京将根据注册资金、保证金、从业年限、有无不良记录等标准，批准符合条件的交易保证机构”。 综上，笔者以为，我国房地产中介市场新兴的交易保证机构包括广义和狭义的概念，狭义上的交易保证机构即是指专门设立作为第三方对整个交易合同的履行和正当性进行见证和验证，保障交易资金的专款专用且独立于房地产经纪业务的资金监管机构。而广义上的保证机构的范围很广，凡符合一定资格并设立了“专用账户”、缴纳了一定数额的保证金并经备案公告的其他机构，如经纪公司、投资担保公司、咨询公司、甚至银行、律师事务所等都可以成为交易保证机构。
（转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网） 二、“专用账户”相关题目研究
（一）Escrow账户
Escrow的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据，在经贸活动中因具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能而被广泛采用。其核心内容是债务人、出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时，由该第三人将其保管的书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。Escrow账户是Escrow在经济活动中最为常见的应用方式。例如，一大型房地产项目的发展商向国外银行申请抵押贷款，贷款人要求借款人在其认可的银行设立Escrow账户（在香港，通常是贷款人指定的律师事务所的账户），借款人须将其在关于该项目的预售合同、出售合同、出租合同项下的全部收益存进该账户，除非满足以下条件之一，未经贷款人事先书面同意，借款人不能从中提取任何款项：（1）向贷款人付款；（2）该账户中的资金总额已超过了借款人下期还贷额、利息和其他应付用度以及完成项目建设的用度和正常支出（包括纳税等）。固然我国没有Escrow的提法，但是很多经济活动都对这一形式加以了鉴戒和运用，如信托账户、提存制度等。下面我们将要谈到的“专用账户”同样是建立在这一原理之上的。
（二） “专用账户”及其专用性和独立性
“专用账户”是指房地产经纪公司等交易保证机构（广义）在银行开立的以其机构名义为账户名、专用于存量房交易资金结算的、独立于机构自有资金账户的存款账户。
