房地产交易保证机构及“专用账户”刍议(3)
2017-02-12 01:36
导读：如上文所提到的我国香港地区的房地产市场交易中，律师事务所可以充当Escrow中第三人的角色，在买卖合同中发挥监视作用。而律师事务所之所以有资格充
如上文所提到的我国香港地区的房地产市场交易中，律师事务所可以充当Escrow中第三人的角色，在买卖合同中发挥监视作用。而律师事务所之所以有资格充当这种角色就有赖于其运作规则详尽地类似于Escrow账户的“当事人账户”。香港法例第159章73条“事务律师账目规则”中将“以事务律师名义在银行开立的往来或储蓄账户，而账户的名称是有‘Client’一字的账户称之为‘当事人账户’”。应当存进账户的款项主要包括：a.信托款项（在本文研究范畴中即指律师事务所或律师所受领的属于当事人之间的存量房房屋交易款项）；b.属事务所所有而需用于开立或维护该账户的款项；c.用以填补违反不应当由事务律师从当事人账户中提取款项的规定而曾违规提出使用的款项等。除特殊规定外，其他和律所有关的款项均不能存进此账户1。同样《通知》中也规定：“对于本《通知》下发后新发生的业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加‘客户交易结算资金’字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付”。交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪职员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。此处之规定明确表明了“专用账户”的专用性，而这一属性也为“专用账户”这一名称的应有之意。
同时，在国外Escrow资金监管账号开立后，可以在法律上使第三人在法院查封时，其所受托资金不受到影响，即Escrow账户资金独立于开户方资金。这点与建设部、中国人民银行的《通知》中的规定相似。“客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其治理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人”，“若有关部分对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证实交易结算资金及其银行账户的性质”。这些关于“专用账户”的规定均表明了专用账户作为Escrow账户的一种鉴戒形式所应当具备的独立性。
（科教范文网 fw.nseac.com编辑发布） 总之，通过对欧美的Escrow和我国香港地区的相关制度《通知》中的相关规定加以鉴戒和比较，我们不难得出：专用账户的本质即是具有资金监管功能的第三方在银行开立的以其机构名义为账户名、专用于客户存量房交易资金结算的、独立于机构自有资金账户的存款账户。其基本属性就是其独立于当事人双方以及房地产中介经纪机构的独立性和专用于存放和监管存量房客户交易结算资金的专用性。
