论述预告登记的失效及总结律毕业论文

论述预告登记的失效及总结

预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但是应该明确的是，这种效力并不是绝对的，而是相对的，应受到一定的限制。预告登记失效的原因主要有：(1)预告登记转化为本登记，即当事人预登记的权利经过登记程序转化为实体的物权，债权人取得了预登记的权利。(2)预告登记保全的请求权消灭，如当事人解除了不动产买卖合同。(3)预告登记的权利人明确放弃预登记的权利，其放弃预登记的权利应以书面形式为之。(4)预登记中约定的消灭条件发生，我们应允许当事人约定在一定条件发生时，当事人一方有权要求涂销预登记，如当事人可以约定不动产的买方不按期支付价款时，买方有权请求涂销预登记。(5)预登记超过法定的期限而消灭。在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。在当事人一方申请预告登记时，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。[1]我国《物权法》第20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，该预告登记失效。“债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，预告登记自然也就失去了效力。“能够进行不动产登记之日”是指正在建造的房屋已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记。我国应该完善使预告登记失效的情况，主要包括：一.预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利，利害关系人可以申请注销预告登记使其失效。二.预告登记所依据的法律关系无效或被撤销，则预告登记的效力溯及既往的消灭。三.由于预告登记义务人行使抗辩权而使预告登记失效。 （转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
结束语
综上所述，《中华人民共和国物权法》第二十条确立了预告登记制度，是一个立法进步。但是，我国《物权法》的现有规定较原则化，在实际操作中会遭遇诸多具体问题。要使预告登记制度在实践中得到充分的发挥，就应在借鉴德国和我国台湾地区民法的基础上，结合我国的实际，对物权法相关内容进行补充和修改，完善预告登记的相关效力即保全债权请求权、顺位保证、破产保护，使预告登记制度能够充分保护不动产权益人的合法权益。

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