论中国物业税的理论基础和目标模式(1)(2)

　　三、国外的经验和借鉴

　　国外物业税制度的共同特点是物业税构成地方税收的主体税种；在遗产税和赠与税开征上，各国根据本国国情做出了不同的选择；在财产课税的管理权限上，目前向地方分权的倾向已成为主流；从物业税的征管看，各国的配套措施完备齐全，如设有专门的评估机构进行不动产评估、这些机构都设立详细的信息储备、多采用计算机批量评估程序等

　　通过对中外物业税收体系的比较，我认为中国现行物业税是“缺失性配置”模式。表现在：只开征了个别财产税，没有开征一般财产税；只对国有集体财产开征，没有对个人财产开征；只对开发环节开征，没有对流通、保有环节征收；只对部分财产开征，没有对财产全面开征；只有中央的税权，没有地方政府的税权；由于不是确切意义上的财产税，导致了政府调节手段的缺失。物业税早已成为发达国家地方财政收入的主要来源；一些分税制国家的地方政府对隶属于自己的财产课税拥有较大的税权和财权。我国税权高度集中于中央，地方基本没有税权。财产估价在一般财产税的征收中非常重要，它关系到财政收入的多少和纳税人实际税负的轻重。许多国家的税务部门专设有财产评估机构。关键是要建立一个合理、可持续的物业税体系。因此我国需要从制度上、机制彻底改革完善现行税制,结束财产保有层面的无税状况，建立起在收入和财产层面全方位调节和缩小贫富差距的物业税租费三位一体的法律体系框架。

　　通过与国外比较，实现物业税制度的公平与效率目标并非易事。国外物业税的经验和做法给以下方面的启示：①设立较大的评估单位。应在一个省内，统一对财产进行集中评估，并运用计算机等现代评估技术改进和统一评估程序。②聘用数量充分和高素质的地方工作人员。③把物业税基限制在最容易辨认的财产种类。④降低在不同区域内的评估差异。⑤商用财产有效税率要高于住宅。⑥征收非财产税，如地方销售税和所得税，来减轻对物业税的依赖。⑦保护农业，农业财产有效税率低于非农业财产有效税率。⑧在非农业商业财产中，对采矿与伐木用较低的税率，对银行、保险公司和宾馆采用较高税率。⑨对制造业财产用较低的税率。⑩鼓励节能，对交通和公共水电财产征收较高的税。○11同样的财产，城市的有效税率高于农村。○12大城市郊区物业税最高，增长也最快。○13对老年人、残疾人、退伍军入及确实有困难的特定人群降低税率。

　　通过与国外比较，建立物业税目标模式的制度安排和政策设计时必须充分考虑以下细节：①由哪级政府来确定法定物业税率；②税率应该定多高；③税基定多广；④是否与纳税人收入成正比；⑤是否应与由其支付的公共开支及纳税人的获利相对应；⑥是否作为从富人向穷人进行财富再分配的工具；⑦是否调节对房地产业的投资环境；⑧对经济有哪些影响和冲击；⑨提高税收管理质量；⑩处理地区之间税收不平衡；○11具有调整城乡价格体系、强化对财富的调节和缓解收入分配领域中的不合理状况等积极作用；○12如何预防物业税成为普通老百姓的一种负担等。

　　四、物业税的经济增长目标

　　近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不下，高房价成了全社会关注的问题．必须通过物业税收改革对房地产市场进行宏观调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产市场的均衡发展。

　　从税收的效率原则来看，我国现行房地产税制在税负水平、税负结构、税种设置、税率设置、计税依据和税费体系等方面不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。表现在：一是我国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。二是现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。三是税种间重复设置，难以体现税收中性原则，给经济运行带来了额外的负担。四是税率设置不能适应房地产经济发展的要求。五是部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。六是租、税、费体系混乱，以费挤税的现象特别突出，限制了税收宏观调控功能的发挥。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。使得房地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛，妨碍了房地产业的健康发展。

　　发挥物业税在房地产消费环节和保有环节的调控作用，将有力地控制房地产市场的投资性需求。在房地产开发、销售过程中，通过物业税，可以促进住房市场的供求平衡。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征土地增值税，对抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，具有积极的作用。

　　要坚持征税、明租、少费。在我国，租、税、费都具有增加财政收入的作用，实行租、税、费分离，界定租、税、费的基本内涵，划清租、税、费的基本界限，解决当前租、税、费混乱的问题。取消土地出让金的管理制度。改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，

　　降低房地产价格。从中国的实际分析，物业税改革将一切税费都统一为物业税，由房产最后所有者缴纳，占房产价格50％～60％的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等等税费由物业税取而代之后，购房成本会有一个比较大的调整。物业税的调节目标，是使房价下降20％到50％。建设成本下降50%，

　　稳定金融市场和消除城市扩张。物业税款和消费者的支付能力是正相关的。物业税的实施会减少消费者拖欠付款或停止付款的可能性，从而减少金融系统的不稳定性。〔物业税对建筑物收税，促使土地开发强度下降，导致城市空间扩张以容纳其人口。研究表明，物业税可以消除不良的城市扩张

　　五、物业税的公平目标

　　物业税的公平目标，就是要坚持注重公平兼顾效率的原则，调节收入分配不公，从财产级差收益中筹集财力，缓解我国目前收入分配差距过度悬殊，改变目前我国基尼系数继续增长，并可以逐步将其减少三分之一，促进社会公平正义。。

　　从理论上说，税收调节目标是在一定的客观经济基础上提出的，是为现实的公平和效率服务的。当效率问题突出时，税收目标就主要为效率服务；当公平问题突出时，就主要为公平服务；当两者矛盾尖锐异常时，协调两者矛盾成为主要任务。而在目前中国公平成为突出问题的形势下，物业税具有较强的调节贫富差距功能。对财富的存量征收物业税，并对不同规模的财产实行差别对待，财产多的多纳税，财产少的少纳税，没有财产的不纳税。这样可以从富人手中转移一部分钱到穷人手中，以达到均富的目的。

　　物业税对财产如何进行公平调节？一般将财产作为储蓄对待。家庭的财产是指一定时点上家庭所拥有的经济资源(财富)的总值，它是一个存量，是家庭各个时期储蓄的积累，又称它为总储蓄。政府对家庭的财产课税，实质上是对家庭储蓄的成果课税，这对家庭的储蓄行为产生一定的抑制作用。尤其是在家庭没有遗产目标时，这种抑制作用将更为明显。换句话说，物业税会鼓励人们把更多的收入用于当期消费，而不是用于储蓄；而我国居民恰恰是注重储蓄而不愿当期消费。另外，我们还可以把财产视为资本收益的资本化价值来理解财产税对储蓄的影响。也就是说，可以把对财产的课税视同为对资本收益(利息)的课税。因为在完善的资本市场上，对资产价值课征的一定比例的税收实际上可以转化为对资产收益课征的所得税。

　　例如，假定资产价值为1000元，市场利率为10％，这时资产的年收益为100元，如果政府课征5％的财产税，税额为50元，这相当于对资产收益课征50％的所得税。我们可以用公式来表述物业税与所得税的关系。设V为资产的价值，Y为资产的年收益，i为市场利息率，则：

　　Y＝iV (式1)

　　或V＝Y/i

　　设物业税税率为TP，所得税税率为TY，为了使物业税与所得税税额相等，必须有：

　　TPY/i＝TYY (式2)

　　或TY＝TP/i

　　在上面的例子中，TP为5％，i为10％，因而TY一定等于50%。由于对财产课征TP的物业税，相当于对财产收益(利息)课征了TP/i的所得税。这显然减少了财产存量。在税收收入一定的情况下，课征物业税会比课征等量的所得税导致人们进行更多的储蓄，换句话说，在税额一定的情况下，物业税对储蓄的影响要小于所得税。因为人们会将更多的资产通过货币形式储蓄。

　　加大物业税对房地产级差地租收入或房地产溢价的调节。在市场经济条件下，土地、住房是一种资产，是稀缺资源。随着城市经济的发展和城市化进程的加快，经常出现投资于某一地块或地段的收益外溢化现象，并在土地使用权的作用下转化为级差收益，即引发周边或两边不同地块产生级差收益，进而引起房价大幅攀升。大体有以下几种状况：一是投资于城市地铁、轻轨和高速公路会引起其两边地块，特别是站点周边地块产生级差收益，使房价大幅攀升。二是投资于公园、绿地、森林会引起周边不同地块产生级差收益，使房价大幅攀升。三是投资于城市车站和码头会引起周边不同地块产生级差收益，进而使房价大幅攀升。四是投资于城市地区或城市副中心、区中心以及大型超市，会引起周边不同地块产生级差收益使房价大幅攀升。五是投资于名校，大型公共文化、体育、娱乐设施也会引起周边不同地块产生级差收益、房价大幅攀升。

　　对于上述经济现象，许多经济学家把其看成是宏观投资，并把这种投资引发的周边或两边一定范围的不同地块产生的级差收益归入级差地租Ⅱ；或者把这种现象看作是城市土地投资的“地租效应扩散性强”，“积累性大”，因而不仅会增加直接投资地块的级差地租，而且会提高相邻地块的级差地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特点。级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，是丰度和位置不同的土地所产生的超额利润转化而来的。级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地上产生不同的生产率所形成超额利润转化而来的。级差地租Ⅲ则不一样，它是投资者投资某地块产生级差收益的同时引发了周边不同地块产生级差收益，并在土地所有权作用下转化为地租的。

　　物业税承担的一个很重要的功能是房地产价值的溢价回收(value capturing)。由于政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值。私有业主的财富凭空增加很多，房地产的评估值也随之提高，犹如天上掉馅饼。这样物业税可以将政府行为带来的房地产增值部分地以税收的形式截取，避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加。因此，物业税实质是对三种级差地租收入的调节。特别是通过累进的税率，将级差地租Ⅲ大部分收入集中到国家。

　　采取租金收益。即以不动产租赁价格（租金）作为计税依据。以年度租金收益为计税依据，经济发展所带来的升值因素可以在税收收入中得到较好的体现。同时，从公平和公正的角度讲，税收调节基于不动产的实际用途也更符合量能支付原则。但对于某些特殊类型的不动产，如用于公共用途而保有的不动产，往往并不存在公开的市场价值，如何确定其年度租金收益成为一个问题。各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，再运用一个合理的贴现率去确定名义租金。土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。

共4页: 2