论中国物业税的理论基础和目标模式(1)(3)

　　六、物业税的税收收入目标

　　物业税的收入目标，是为地方政府提供了长期稳定的、可持续的收入来源，提高物业税占地方财政收入的比重，增强地方政府投资教育、卫生和社会保障等公共产品的供给能力。特别是成为地方税体系中的主体税种。从地方政府职能转向提供公共服务角度出发，我国政府支出责任加大，政府今后的主要职能是提供与老百姓生活密切相关的公共品。公共服务分两个层次：一是支出责任，即中央的支出责任；第二层次是管理责任，主要指地方政府的管理责任。地方政府主要指县市，县是历史上最稳定的建制，以县为单位提供公共品比较合适，因此基层的县级政府应该承担更大提供与老百姓密切相关的公共品责任。让县级政府有财力提供公共服务，须以财税改革为契机构建县市税制。我国名义上有地方税，但是集中在省一级，县级政府财权十分有限，县级政府最需要财权。物业税作为最合适的县税有四个理由：地域性强。不同地区房价、地价差别大；地方政府易于管理；符合服务收费原则；放在县税里，有利于物业税的建设。

　　物业税能否成为主体税种，主要依据有两点：一是物业税收的作用：二是物业税收入占地方税收总收入比重的大小。从物业税收的作用来看，物业税的开征影响地方政府财政收入结构：一是由于流转环节是一次性征收，而保有环节是持续性征收，物业税改革会减少当期一次性税收，增加长期持续性税收。二是在城市房地产大规模开发阶段，在城市房地产稳定发展阶段，物业税改革将使保有环节税收增加而流转环节税收减少，税收净增加。三是在流转环节税收是对新开发、销售或转让的增量不动产征税，而保有环节税收是对持有的存量不动产征税，由于存量房地产的基数大于增量房地产，使税基扩大，会对当期税收减少产生一定的抑制。通过增加地方税收，不断加大对地方教育、卫生医疗、就业和社会保障、生态环境建设投入，不断改善人民群众的生产生活条件，满足人们公共产品需求。

　　物业税收入占地方税收总收入比重的大小来看，现有税收不具备主体税种的条件。从国家税务总局发布的统计报告中获悉,十五期间,我国房地产业税收完成5190.98亿元,年均增长41.4%,增幅在各行业中居于首位；十五期间,房地产业税收占全部税收比重为3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9个百分点；占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大产业中比重上升最快的。

　　开征物业税的收入目标，有以下五种测算形式：

　　第一种是国家税务总局地方司副司长高世星的估计，按现有的涉及房地产的6个税种(一共9个，后3个忽略了)的收入规模，以2002年为例，占全国税收收入的2．36％，占地方税务局收入的5.9％，是有相当收入规模的。改革以后的统一规范的房地产税，它的收入规模至少应该在1500亿到2000亿之间，这个税率按照低税率的原则确定，最关键的因素就是房地产税的收入规模。这种预测数量较少。

　　第二种是某市内经济技术开发区的物业税模拟，2006年某省辖市财政局对市内经济技术开发区纳税单位120个免税单位11个及8个区部分重点税源户,共计400个单位的房地产数据进行了评估。税收可增长50%。房地产业的税收规模可达2000亿元以上。基本结论是：

　　以总体税负不变为原则，以税收收入目标值与房地产模拟评税计税价值之比匡算税率，分别为1.44％和0.8％。其中：评税价值如果不包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为1.44％；评税价值如果包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为0.8％。

　　评估后，房地产评估值为807亿元，其中房屋401亿元，土地406亿元(其中未含在房产原值中的土地的评估值为358亿元)。与房产原值527亿元相比，增加280亿元，增长53％，主要原因是计税依据中增加了部分土地的评估价值。

　　第三种是以某省辖市的数据进行模拟测算，物业税在现有规模基础上可增长一倍，达到2600亿元。

　　根据《2005年某省辖市国民经济和社会发展统计公报》显示，2005年末市区居民人均住房使用面积17.2平方米，其中市区户籍人口393.19万人，那么至少有住宅面积6762.87万平方米(非住宅物业暂不考虑)。假定人均免税面积为10平方米，以2003年商品房销售价格6000元／平方米为单价进行测算：假定税率为0.5％，物业税收入将在8.5亿元左右，比城镇土地使用税、土地增值税、房产税这三个税种的收入总和多4亿左右。

　　就居民负担来说，如果一套价值40万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为1100元；如果拥有一套价值100万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为4100元。

　　以整个市目前的人均负担看，物业税的人均年负担在200元左右。按照2003年市区居民人均可支配收入12898元，地方财政一般预算收入为150亿元来测算，物业税负担占人均可支配收入的1.6％。占地方财政一般预算收入的比重为5％。

　　开征物业税后，可以改变目前的对房地产交易环节税负重，而对持有环节税负轻的不合理现象，过分侧重房屋流转环节的税收不利于房产的自由流动，税收收入不稳定且增长乏力。如果重视对房屋持有环节的征税，地方政府为了获得更多的税收收入必将重视城市环境的建设，重视人民居住质量的提高，地方政府的行为会更加符合公共财政的要求。

　　第四种以全国个人购买的商品房总量测算。据统计，到2003年全国累计销售给个人的商品房89亿平方米，加上2004年47949万平方米和2005年66962万平方米，合计100.5亿平方米，2005年中国统计公报公布的城镇人口56212万人，人均17.9平方米面积，以10平方米面积为免税基数，全国合计有44.4亿平方米面积纳税，按照2005年全国平均每平方米2700元计算，金额11988亿元，按0.5%税率，应当征税5994亿元。

　　第五种是综合对广东各县、地级市以及全国35个大中城市的分析，物业税收入是根据城市市区的数据来计算的，不包括郊区和市属县的税收收入，财政收入的数据一般都包括郊区和市属县，因此住宅物业税占地方财政收入的比例将被低估。实行物业税改革之后，住宅物业税收入将成为地方政府新的税源，加强了房地产税收在地方财政中的地位。从三个层面上看，实行改革之后房地产税收总额将占地方财政收入的10％到20％。另外，物业税改革之后不断有新房加入作为税源，而新房的税率拟定为1％，因此住宅物业税的整体比重将会上升。目前的经营性用房相关房地产税收的征收存在着很大问题，相当部分房产的价值按照房产原值计算，造成房产价值的低估引起的税收流失。实行物业税要对经营性房产的税收评估进行规范化，这就会增加经营性房产的房地产税收。因此，物业税将逐步成为地方的主体税种。表1可以看出，物业税总额占地方财政收入的比重最大值为27.84%，最小值也有10.23%

　　 表1 35个大城市物业税指标测算

　　项目 住宅物业税收入（亿元） 住宅物业税占地方财政收入百分比（%） 物业税总额占地方财政收入百分比（%）

　　最小值 0.65银川 2.84福州 10.23长沙

　　最大值 47.85上海 11.94兰州23．9 27.84海口

　　中位数 3.51厦门 5.32上海 14.81天津

　　如果按照以上六种方法的计算，开征物业税的收入规模区间是2000亿元到6000亿元之间。

　　物业税占税收和地方税收的比重：2004年全国税收总额24217亿元，其中中央税15814亿元，地方税8403亿元，2004年，来自房地产业的税收(不包括耕地占用税、契税、关税，下同)为1369．6亿元，约占当年全国税收收入的5．7％。

　　按表4.2所列的2000亿元的收入规模计算，物业税占全国税收的百分比8.3%，占地方税收的23.9%。按6000亿元的规模，物业税占全国税收的百分比24.8%，占地方税收的71.4%。因此，物业税具备了成为地方税主体税种的条件。

　　表.2 物业税的收入规模占税收的比重

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