论中国物业税的理论基础和目标模式(1)(4)

　　项目 2004年1369亿元 按2000亿元收入规模 按6000亿元收入规模

　　占全国税收百分比（%） 5．7 8．3 24．8

　　占地方税收百分比（%） 16．2 23．9 71．4

　　七、物业税的改革目标

　　从中国的实际出发，物业税改革的重要目标是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出的：稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。如何处理好开征物业税与土地出让金的关系，成为一个难点问题。本文提出用取消土地批租制，开征土地税，同时实行土地年租制度，使物业税和年租制成为房地产经济和土地管理的内在“稳定器”，成为地方财政体制的收入来源。

　　土地批租制满足了城市财政支出压力不断增长的需要。改革开放以来，我国城镇化比率不断提高。从发展趋势看，在未来相当长的一段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这对城市财政支出提出更高的要求和压力，导致了城市财政赤字的不断增加，导致交通拥堵、水资源、能源与土地的短缺。为了维持有限的环境承受能力，土地批租制满足了这种需要。因此土地批租实际是地方的土地财政。

　　据统计，1990年到1992年土地出让金收入分别为10.5亿元、11.3亿元和525亿元。据有关部门统计，1992年到2003年全国土地出让金收入累计达1万多亿元。另据《中国国土资源年鉴》的统计，我国2001年、2002年全国土地出让金分别为1295.79亿元和2416.79亿元，占当年GDP的比重分别为1.18%和2.01%，而2004年的土地出让金5894.14亿元，占当年GDP的3.69%.2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占GDP的3.82%,占同期地方本级财政收入15092亿元的1／3还强。我国现有的土地批租政策，在很大程度上缓解了城市政府的财政困难。但是土地批租制度也存在不少问题：隐藏并积累了城市公共财政风险。导致资源的不合理配置。不利于宏观经济的稳定运行。不利于满足居民的合理居住需求。不利于创造就业。不利于弱势群体利益的保护。不利于党风廉政建设。不利于获得长远利益。

　　改革的思路是：国家将土地使用权完全彻底地交给土地使用者，建立所有权国有化、使用权私有化的新型土地制度。建立高度市场化的土地经营制度。取消土地使用权期限的限制，土地交易仅在土地使用者之间进行，市场化的土地经营制度为房地一体化消除了障碍，为城市房地产统一经营管理提供了有利条件。

　　规范土地费体系，将土地批租改革为土地使用费，并入土地税中统一征收。由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格。可对第一次取得土地使用权收取土地补偿金，土地补偿金的额度低于当前的土地出让金，然后逐年收取地租性质的土地使用费。补偿性收费符合行政收费的特点和功能，应以保留，补偿性收费主要有设施补偿费、劳务补偿费和工本补偿费。设施补偿费是指为使国家对公共服务设施投入的资金得到一定的补偿，向使用该设施的单位和个人收取的一定金额的使用费，以保证这些设施的正常运行和维护，推动整个城市的良性循环。劳务补偿费用是指对土地资源不进行资金投入，而只是对活劳动的补偿，如政府平整土地作为停车场，停车场费以及为办理各种土地转移手续所收取的费用，属于劳务补偿型费用。工本补偿费是指为加强土地管理，确定土地产权，建立地籍档案，土地管理部门须发给土地使用者的各种证件、证明，印制这些证件的费用要得到补偿，因此，要收取工本费。

　　八、物业税的法律体系

　　制定《物业税法》及《实施细则》，是实现物业税目标模式的载体。应当采取由最高权力机关制定全国性法律的立法模式，以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，确定物业税的纳税义务人、征税范围、征税对象及税目、征税环节、税率、计税依据减免税规定以及征收管理等内容。确立我国物业税法律体系的基本框架是：构建以物业税、遗产税和赠与税为主体以土地年租金为基础、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产税、租、费体系，同时提升物业税收的立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

　　一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。

　　二是统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。

　　三是取消城镇土地使用税和土地增值税。首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租(土地出让金)。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经缴纳了土地出让金(地租)，故不应再次缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次，从理论上讲，随着房地产市场的竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。从实际征收情况来看，土地增值税计征烦琐，征收阻力大，征收效果差，应考虑予以取消。至于取消增值税后产生的收入流失，可借鉴国外做法，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。

　　四是适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。其目的主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平，因此，应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平出发，遗产税应采用总遗产税制度。

　　五是设立土地年租制。将原来的土地批租改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

　　六是清理房地产行业乱收费，将具有经营性的房地产收费从行政事业性收费中分离出来，规范政府行为；将一部分名费实税的收费改为税，对需要保留的收费纳入规费系列，纳入财政预算管理。 （科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布）
 
【注释】
　 〔1〕Aaron,H．J．and Munnell,A．H．，“Reassessing the Role for Wealth Transfer Taxes”，National Tax Journal，V01．XLV．1992.pp．119—143．　
　〔2〕Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，”The Effects of Foundamental Tax Reform”，1997．pp．11—13．　
　〔3〕中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定. 人民出版社, 2003:23-24　
　〔4〕中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议. 人民出版社, 2005:22-23　
　〔5〕张守文, 税法原理. 第2版, 北京大学出版社, 2001:34-35　
　〔6〕中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报, 经济日报, 2006 　
　〔7〕邱晓华等, 中国经济增长动力及前景分析, 经济研究, 2006(5): 5-7　
　〔8〕刘剑文, 财税法教程, 第2版, 法律出版社2002:268-269　
　徐盂洲(主编), 税法, 中国人民大学出版社1999:256-257 　
　〔9〕贾康, 国有资产管理二题, 财政研究, 2004(4):2-4　
　〔10〕2004年城镇房屋概况统计公报, 中国城市建设出版社, 2005:105-106　
　〔11〕中国人民大学中国社会发展研究报告, 中国人民大学出版社, 2005:200-201　
　〔12〕［英］亚当．斯密, 国民财富的性质和原因的研究, 商务印书馆, 1981:422-423　
　〔13〕Robert A．Haugen， “Modern Investment Theory”，Press Hall International Inc. 1997 51．　
　〔14〕中国统计年鉴2006, 中国统计出版社, 2006:579-580 　
　〔15〕中国财政年鉴2006, 中国财政出版社, 2006:235-236　
　〔16〕Fisher, Ronald， “Intergovernmental Incentives and Local Fiscal Behavior”，Working Paper， Michigan State University,1988.78．　
　〔17〕李实、魏众、丁赛, 中国居民财产分布不均等及其原因的经验分析, 经济研究, 2005(6): 15-17

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