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房屋承租人优先购买权制度之反思(1)

2017-08-06 01:05 内容提要: 无论怎样构建房屋承租人行使优先购买权的合理模式，都无法克服阻碍商品流通、侵害出租人和第三人利益、额外优惠承租人、出租人与第三人勾结使优先保护承租人的规定流为具文等弊端；因此应当废除此制度。取而代之的是承租人先行购买、承租人与第三人不同时出现的新的制度。关键词: 租赁房屋/优先购买权/形成权/公平原则/效率价值

房屋承租人优先购买权制度如果从罗马法算起[1]，现在已有较长时间的历史；国外的立法有对此的规定，我国也有这方面的规定；可以说该制度历久而弥坚、愈千年而不衰。其强大的生命力似乎表明了该制度的合理性；但由于法律规定缺乏可操作性和欠科学性，不仅在理论上引起混乱，在司法实践中也带来了很大的困难。[2]许多学者发挥其聪明才智提出一些建议，试图用自己的神来之笔使该制度更加完善。笔者不揣浅陋，也参与这一问题的讨论，提出自己的一孔之见，以求教于学界。

一、房屋承租人优先购买权的性质

关于房屋承租人优先购买权的性质，这本不是一个重要的问题。但由于对其定性不同而会出现不同的法律后果，因此，本文首先分析承租人优先购买权的性质。

关于承租人优先购买权的性质，学界对此的认识呈现出众说纷纭、莫衷一是的局面，有人认为是形成权，有人认为是附条件的形成权，有人认为是请求权，有人认为是期待权，有人认为是机会权，有人认为是物权或债权，有人认为是物权取得权，有人认为是买卖契约的订立请求权，有人认为是财产请求权，有人认为是附强制缔约义务的请求权。[3]

上述各种学说中，像机会权、期待权等都只是对房屋承租人优先购买权的简单描述，只有请求权和形成权才正确揭示其本质。因此，我们将视野限定在请求权和形成权上。 （转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）

对于承租人的优先购买权的性质，我们可以界定为形成权，也可以界定为请求权；但我们不能不思考，这样称呼这样定性的目的何在。我们之所以称某某为张三称某某为李四称某某为王五，是为了分辨不同的人，不至于一堆人在一起时喊“喂”时没有人理会或所有的人都理会。我们给承租人优先购买权定性的目的是什么？当承租人行使权利后，在他和出租人之间产生什么后果？仅仅是出租人负有强制缔约的义务还是使出租人与承租人之间成立买卖合同？从这个意义上，给承租人优先购买权定性才有意义；也正是在这个意义上，笔者认为，应当将其定性为形成权而不是请求权：因为法律创设承租人优先购买权制度的目的就是为了保护承租人让他可以优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用，如果承租人行使优先购买权后仅仅是使出租人负有强制缔约的义务，那么出租人就能违反此义务（尽管要承担违约责任）而使法律目的不能实现；只有将其定性为形成权，承租人行使优先购买权后使出租人与承租人之间成立买卖合同，“承租人优先于其它人购买租赁房屋从而继续使用”的法律目的才能实现。

二、房屋承租人行使优先购买权的理想模式

我国对房屋承租人的优先购买权的规定有1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、1984年最高人民法院发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、1988年最高人民法院发布的《关于贯彻执行