不动产权属争议的司法管辖及法律适用(2)
2017-08-12 02:28
导读：我国司法实践有关物权变动的观点和做法则经历了一个长期渐变的过程。早期最高法院的司法解释大多没有区分物权变动原因及物权变动结果，将登记作为
我国司法实践有关物权变动的观点和做法则经历了一个长期渐变的过程。早期最高法院的司法解释大多没有区分物权变动原因及物权变动结果，将登记作为房屋买卖等合同生效的要件；《民法通则》颁布之后，司法解释则大多将登记作为物权变动的生效要件，但意见不稳定，这点从法发（１９９６）２号文件《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干的解答》第１２条、第１３条、第１４条的相互抵触可以看出。近年颁布的司法解释则比较明确而且有意识地采纳了债权形式主义的物权变动原则，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。因此，我们应当清楚认识到，我国立法和司法实践均肯定了债权形式主义的不动产物权变动模式，承认不动产物权变动采取物权变动原因和物权变动结果区分原则。
（三）债权形式主义的物权变动模式对审判实践的意义
１、明确我国物权变动的债权形式主义模式，有助于准确界定民事诉讼的受理范围。在基于法律行为产生不动产物权变动的过程中，原因和结果依据不同的法律要件，而物权变动的标志就是登记，我国目前不动产登记机构设在行政部门，因此我们可以考虑，在没有登记的情况下，法院是否有权以民事诉讼确认物权，尤其是对于土地这类需要由土地管理部门登记造册的权利，是否在法院民事诉讼受理范围，值得。
２、明确我国物权变动的债权形式主义模式，直接关系到物权变动（包括物权取得、变更、丧失）时间点的确定。按照区分原则，合同成立生效与物权变动结果相区分，合同的成立生效，不必然发生标的物的物权变动的结果⑥。物权的变动发生在当事人履行合同之时，即在动产交付之时或者不动产登记之时，与合同成立生效时间无涉。因此，在债权形式主义模式下，物权变动的标志通常是动产交付或者不动产登记，判断物权的得丧时间也应以交付或登记的时间为准。例如房屋交易过程中，不动产物权的得丧，应以房管部门的登记为判断依据，在房屋转移登记之前，买受人不享有该房屋的所有权，在转移登记之后方可取得房屋所有权，成为房屋所有权人。
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３、确立债权形式主义变动模式对判断合同效力影响至大。按照区分原则，不动产物权变动原因和变动结果作为两个法律事实，其成立和生效依据不同的法律要件。不动产登记是物权变动成立、生效的条件，而不是债权法上的合同成立、生效的要件，不能以合同无法履行或者物权没有发生变动来反推合同无效；同样，合同生效并不表示物权必然发生变动，只是产生了发生物权变动的请求权。因此，对于过去一些判断合同效力的做法，比如在不动产买卖、抵押中把物权能否转移、设立作为合同生效的条件，需要有所改变。
４、确立债权形式主义变动模式有助于重新认识无权处分行为的效力。法律规定中出现的处分有三个层次：第一，最广义的处分，包括事实上的处分和法律上的处分。我国民法上所说的所有权四项权能占有、使用、收益和处分，这里的处分就是最广义的。所谓事实上的处分，是指就原物体加以物质的变形、改造或损毁的行为，比如装修、拆屋重建；所谓法律上的处分，除负担行为（债权行为）如买卖合同、租赁契约外，还包括处分行为如所有权的移转、抵押权的设定、所有权的抛弃等。第二，广义的处分，即指法律上的处分，不包括事实上的处分，我国合同法第五十一条所说的无权处分，就是这种情况。第三，狭义的处分，仅仅指物权法上的处分行为⑦，是指以引起民事权利的变动为目的的法律行为。
在不同的物权变动立法模式下，无权处分行为的含义有所区别，因此对无权处分行为效力的认定也大相径庭。以法国、日本为代表的债权意思主义和以奥地利为代表的债权形式主义的物权变动模式下，无权处分行为是指对特定标的物没有处分权的当事人订立的引起物权变动为目的的债权合同，比较典型的如出卖他人之物签订的买卖合同；而以德国为代表的物权形式主义的物权变动模式下，无权处分行为则是指对特定标的物没有处分权的当事人进行的引起物权变动为目的的物权行为。对无权处分签订的合同，法国直接认为无效，而日本、意大利法律则规定有效；相反，德国把无权处分行为认定为效力待定，不过正如上面已经介绍的，德国坚持的是物权形式主义的物权变动模式，处分行为专指物权行为，不包括负担行为，因此他们所说的效力待定是物权行为，并非债权合同，以买卖合同为例，即使出卖人并不享有处分权利，也不会对买卖合同的效力产生影响，效力待定的是所有权转移的物权行为。我国台湾地区法院曾认为处分“不以物权行为及准物权行为为限，买卖契约亦包括在内”⑧，但现在理论和实务界都接受了德国的观点。⑨可以看到，无论哪种类型的国家，都没有规定和认可效力待定合同。
