不动产权属争议的司法管辖及法律适用(3)
2017-08-12 02:28
导读：我国《合同法》第五十一条对无权处分行为的效力规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同
我国《合同法》第五十一条对无权处分行为的效力规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于该条的理解存在不同观点。第一种观点认为，《合同法》第五十一条并非是无权处分行为效力的一般规定，而是无权处分行为为无效行为的例外。即无权处分行为一般应为无效行为（法国）。目前这是少数意见。第二种观点认为，《合同法》第五十一条的规定应当理解为我国民事立法针对无权处分行为设置的一般性规定，无权处分行为应属效力待定的行为。这个观点又有两种理解。一种理解认为，效力待定的无权处分行为是指当事人之间的债权合同效力待定⑩。这种观点以梁慧星老师为代表，因他参与了合同法的起草，认为合同法立法思想就是如此，所以这种观点成为我国目前的通说，审判实践也是这样执行的；另一理解认为，效力待定的是物权行为，而非债权合同(11)。换句话说，合同效力不受影响。这个观点在学术界也占有有力地位，比如孙宪忠、韩世远等学者都持这种意见。第三种观点认为，以债权形式主义的物权变动模式为前提，将无权处分行为认定为生效行为，方可获得形式上的正当性，又获得实质上的正当性。
笔者赞成物权行为效力待定的说法。理由是：（１）处分不同于合同，前面已经过。合同法第五十一条涉及处分和合同两个概念，这两个概念在法律上并不重合，处分强调的是处分人进行处分的单方行为，合同是当事人之间意思表示一致达成合意，是双方或多律行为。（２）《合同法》第一百三十五条规定，买卖合同生效，仅发生债法上的效果，即出卖人应当交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权。标的物所有权并不因买卖合同的缔结而发生转移，其生效仅使当事人负有交付并转移标的物所有权或价款所有权的义务，买卖合同的履行行为才具有处分性质，发生标的物所有权转移的法律效果。（３）从法律体系看，《民法通则》将合同规定在债权这一节，是把合同作为债的原因，而第八十四条第二款规定，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。因此，通说实质上是将合同和物权的变动混为一谈，没有严格区分负担行为和处分行为，而是把处分行为纳入债权行为之中，没有坚持区分原则。这个问题不解决，《物权法（草案）》第三十五条“未经登记，不得处分其物权”在实施过程中仍将出现争议。
内容来自www.nseac.com 最高人民法院的司法解释对无权处分行为效力的认定随着对物权变动区分原则认识的逐步明朗作出相应的调整。自从合同法第五十一条确立以来，最高院的司法解释就多了一个效力待定合同，最典型的就是《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条。据了解，在该解释起草过程中一直存在争议，后经综合各方面因素，认为将无权处分行为按照债权合同效力待定处理较为符合我国当前《城市房地产管理法》和《合同法》的立法精神。但最高法院也承认，《合同法》对无权处分行为效力待定的期限没有明确规定，为便于及时解决纠纷，确定无权处分行为即债权合同的效力，解释把这个时间限定在向法院起诉前。我们可以分析一下，一个合同的效力以起诉为界，这是怎样的法律逻辑和法律思维。我们相信，随着物权变动模式的理解进一步加深，目前这种认定无权处分行为效力待定的观点还将会有所改变。
５、明确我国物权变动的债权形式主义模式，有助于正确理解及适用相关法律。《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定对合同效力的影响也是我们经常遇到的问题。前些年审判实践基本上是直接引用这两条规定，认定合同当然无效，最近仍有些案件是如此处理。随着物权法理论的逐渐普及和物权法立法进程的加快，在法院内部也存在争议。在相关司法解释制定过程中，甚至引起激烈争论。
《城市房地产管理法》第三十七条规定的“不得转让”是否属于法律的禁止性规定，如果属于禁止性规定，它针对的是房地产权属变动还是债权合同。基于以上分析，我国现行民事法律对物权变动采取的是债权合同加不动产登记的原则，订立合同与登记是两个不同的概念，当事人约定转让的房地产不符合第三十七条的要求，属于标的物具有权利瑕疵，受让人完全可以通过瑕疵担保制度得到救济，债权合同不应也无需因此而当然无效。也就是说，这里转让应该理解为物权法上的处分。我们可以逐项分析。例如签订合同转让被司法机关或者行政机关依法查封、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，确认合同有效，同时基于标的物被法律禁止变动权属，依照合同法第一百一十条由转让人承担履行不能的责任，既有利于保护对方当事人的利益，也更符合诚实信用原则。
