不动产权属争议的司法管辖及法律适用(6)
2017-08-12 02:28
导读：（二）非因法律行为产生的不动产物权变动过程中的权属争议法律适用问题 根据我国《物权法（草案）》的规定以及司法实践情况，非因法律行为的不动
（二）非因法律行为产生的不动产物权变动过程中的权属争议法律适用问题
根据我国《物权法（草案）》的规定以及司法实践情况，非因法律行为的不动产物权变动主要有三种类型：一是政府征收等行为导致的物权变动，二是因继承取得物权产生的物权变动，三是合法建设房屋产生的物权变动。因这三种情形引起的权属以及相关纠纷，审判实践中也存在法律适用上的问题。
关于政府征收导致的不动产物权变动问题，主要包括国家征收农村集体土地、依法收回国有土地使用权，需要特别注意的是，这些均属于行政行为，如果发生权属争议，理应由政府解决，民事审判不能受理这类别诉讼。而且，因为征收行为产生的补偿同样是行政行为的组成部分，不管形式上是否以合同、契约出现，都不应该作为民事诉讼受理。审判实践中有时在此问题上不够清醒，既增加审判负担，也无法解决纠纷。
关于继承产生的物权变动问题。继承是法律事件引起的物权变动，继承开始时物权就转移到继承人名下，不以变更登记为依据。因继承引起的财产分割实际上属于共有财产析产，民事诉讼应当受理并不受诉讼时效限制。这里与继承纠纷的界限应当注意。
关于合法建设房屋产生的物权变动问题。首先应当明确，建造房屋属于事实行为引起的物权变动，在事实行为成就时发生物权效力。现实中开发合法完成楼盘开发即取得所有权，办理权属
证明书是转移物权的需要，有些同志认为“大确权”是所有权形成的根据，这是不妥当的。其次，合作建房是事实行为取得房屋所有权的方式，如果没有成立项目公司，由此形成的房屋所有权本质上属于合伙财产，由合作各方共同原始取得。合作各方请求确认房屋的所有权，实质是请求分割共有财产，法院应予以实体处理并分配。当然，应注意《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定的不予受理或驳回起诉的情形，这条规定实际上体现了物权的取得必须合法的原则。再次，成立项目公司进行的开发行为，应认定项目公司是房屋的出资人和所有权人。合作各方对房屋享有的权利实际是股东对项目公司的财产权，在项目公司结束时，才可以要求分割公司财产，取得房屋所有权。如果项目公司的房屋被法院查封，合作各方请求确认对房屋享有所有权的，应不予支持。最后，几类不共担风险的所谓“合作建房”的权属争议，应当以当事人之间的实质法律关系处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四、二十五、二十六条规定了三种应当转性处理的“合作开发房地产合同”，即实质法律关系分别是土地使用权转让、房屋买卖或借款，对这些属于转性的合作开发纠纷，如一方主张按合作建房法律关系分配房产，因双方之间实际没有合作建房的事实，不存在共有新建房屋的基础关系，故其请求直接分配及确认房屋产权，应不予支持。当事人可以依实质法律关系请求支付土地使用权转让的对价、偿还借款、交付房屋，这些房屋应当以登记作为所有权转移的根据。
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注释：①王轶著《物权变动论》，人民大学出版社２００１年版，第１１页。
②最高人民法院民一庭编著，《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社２００５年版，第１０７页。
③孙宪忠著《中国物权法总论》，法律出版社２００３年版，第１６７页。
④最高人民法院民一庭编著，《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社２００５年版，第１０７页。
⑤关于区分原则的详细论述参见孙宪忠《论物权变动的原因与结果的区分原则》，载于《
法学》１９９９年第５期。
⑥孙宪忠著《论物权法》，法律出版社２００１年版，第３７页。
⑦林建平《处分行为研究》，载于中国民商法律网（ｈｔｔｐ／／：ｃｉｖｉｌｌａｗ?ｃｏｍ）
