不动产权属争议的司法管辖及法律适用(4)
2017-08-12 02:28
导读：第三十八条规定的投资开发条件对合同效力的影响。按照物权变动原因和结果区分的原则，笔者认为对不符合这条规定的法定开发条件的土地使用权 转让
第三十八条规定的投资开发条件对合同效力的影响。按照物权变动原因和结果区分的原则，笔者认为对不符合这条规定的法定开发条件的土地使用权
转让合同应该认定有效，没有必要把问题复杂化。但是司法解释采取了区别对待的态度。即，对不符合第一个转让条件的，按照无权处分的原则进行处理，也就是根据合同法第五十一条规定作为效力待定合同，以起诉前是否取得土地使用权证书确定合同有效还是无效；对不符合第二个转让条件的，认为仅仅是转让的土地没有达到法定投资开发条件，是从
行政管理的角度限制办理权属变更登记手续，属于合同不能完全履行问题，因此转让合同的效力不受其影响。司法解释在该条款的理解适用上坚持的原则前后不一，难以自圆其说。然而，法有明文，情无可宥，在实践中审判机关要执行司法解释。
二、不动产权属争议的司法管辖
首先，应明确不动产登记属于行政主管部门职能范围，民事司法不能取代行政确认行为。
对于不动产权利，我国和行政法规基本上规定由行政主管部门以登记或发证的形式确认归属。如《土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权……”，《土地承包法》第二十三条规定：“县级以上人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”，等等。在通常情况下，不动产权利归属通过登记机关的登记和发证行为予以确定，并无民事诉讼确认的余地。这是符合物权法关于物权变动的区分原则的。如前所述，在因法律行为引起的物权变动中，登记是不动产物权变动生效的根据，而按照我国法律规定，登记是行政机关的职责，是一种行政行为，因此对这类不动产权属确认，应当不属于法院管辖范围。这应作为一个基本判断准则，以免越俎代庖。
本文来自中国科教评价网 其次，应区别土地权利和房屋权利两类不同性质的权属争议，防止民事司法管辖超越界限。
我国土地属于国家和集体所有，因此不动产权利包括土地权利和房屋权利两类。我国法律对于这两类不动产权利的规定是不同的，这同样关系到权属争议的司法管辖范围，是首先要分清楚的。我国土地权利制度的特殊性决定了土地所有权、土地使用权发生争议时，权属的确认是一项具有很强延续性、政策性和技术性的工作(12)。基于这一客观事实，《土地管理法》第十六条明确规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”因此，对土地权属发生争议，起诉要求法院确认土地所有权、使用权的，不应受理。同时特别应当注意，房屋所有权不能离开土地使用权而独立存在，在土地使用权归属没有确定之前，法院对房屋权属纠纷案件应不予受理。这在城市房屋拆迁和农村宅基地建房中经常出现，此时应当由行政机关首先确认土地使用权。(13)另外，在农村土地承包纠纷中，集体组织成员因未实际取得土地承包经营权，或者几个成员对同一块土地承包权发生争议，都涉及土地使用权的确认，应当先由行政主管部门解决，不能直接作为民事案件受理。
