不动产权属争议的司法管辖及法律适用(5)
2017-08-12 02:28
导读：第三，应区别不同原因引起的登记权利人与真实权利人不一致的权属争议，准确把握民事司法管辖范围。 我国行政主管部门对于不动产的权属登记采取实
第三，应区别不同原因引起的登记权利人与真实权利人不一致的权属争议，准确把握民事司法管辖范围。 我国行政主管部门对于不动产的权属登记采取实质审查的办法，登记机关不仅审查登记意思的真实性，还审查引起物权变动的原因行为的真实性，大多数情况下，登记的权利与真实的权利状况是吻合的。但在某些不动产物权变动过程中，权利归属状况未及时反映在登记中，或由于某种原因登记错误，导致登记、登记权利人与真实权利人脱节或错位，真实权利人对登记的错误情况请求救济，从而引发房屋权属争议纠纷。这类争议可以归纳为两种，一是由于登记行为瑕疵产生的权属争议，二是登记所确定的民事法律关系与真实情况不符产生的权属争议。对于第一种权属争议，真实权利人应当以提出更正登记申请或行政复议、行政诉讼的方式救济。对于第二种权属争议，当事人争议的实质是登记机关所登记的民事法律关系，(14)也就是原因行为，因此单纯采取前述登记瑕疵的救济途径不能得到解决，法院应当受理这类确认之诉。民事诉讼通过审查当事人之间作为物权变动基础的民事法律关系，即原因行为，判断原因行为的效力、进展程度、法律效果等，直接确定物权在当事人之间的归属和利用关系，解决双方的争议。对于土地所有权、使用权之外的土地权利，如土地使用权抵押权、地役权等权属争议，也可以由法院予以确认。此外，根据农村土地承包法司法解释第二十条的规定，流转中土地承包经营权发生的权属争议，民事审判可以审查确认归属。
最后，处理不动产侵权纠纷应以确认权属为前提。不管当事人是否提出确权请求，这类案件都应该先审查和确认不动产权属，除非对方对权属没有异议或者有异议但不能提供充分证据否定登记。如果确认权属不属民事诉讼范围，我们认为应当驳回起诉，由有权部门先行处理权属问题。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布） 三、几类不动产权属争议的法律适用问题
（一）关于因法律行为产生的不动产物权变动过程中权属争议法律适用问题 最典型的是已出卖的商品房在办理产权过户登记前被法院查封，买受人请求确认房屋所有权。过去很多法院都予以受理并且支持，经一段时间的实践表明，这种处理欠妥。首先应明确依法律行为引起的物权变动需要登记才产生物权变动的效果。《物权法（草案）》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力”以及第十四条的规定，反映出当前立法选择了这种物权变动模式，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”说明司法实践也是以这一模式处理物权变动问题的。因此，依买卖等法律行为取得物权的，应当以登记作为物权变动的根据，而登记是行政机关的职权，买受人直接起诉请求法院确权，超出了民事诉讼的范围，应不予受理。
其次，买受人请求履行合同约定的登记义务，性质上属于给付之诉，这类诉讼是买受人基于合同提起的，应该可以受理，但房屋处于查封状态下，不能判令强制履行过户登记手续。此时标的物权属变动受到法律限制，属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上不能履行”的情况，应以暂不具备登记条件为由驳回其诉讼请求。 最后，对于已支付全部房款并实际占有房屋的善意买受人，可以按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，在执行程序中予以保护。当然，已办理预售合同鉴证登记的房屋，相当于物权法的预告登记，不应当作为被执行财产查封。
