善意取得仅仅适用于动产物权吗？——一种功能(3)
2017-10-04 02:08
导读：为了实现“不动产登记＝不动产物权”的理论预设，人们设计了合理的不动产登记法来规范登记程序的操作和运行，以期达到尽善尽美的结果。然而，理想
为了实现“不动产登记＝不动产物权”的理论预设，人们设计了合理的不动产登记法来规范登记程序的操作和运行，以期达到尽善尽美的结果。然而，理想的追求往往被现实障碍所阻却。尽管登记要依照严格的法律程序进行，但基于人之有限理性的致命弱点，由人设立和操作的登记程序的运行结果就像诉讼程序一样，不可避免地会出现错误。德国给我们提供了实例，尽管德国土地登记法是后世仿效的楷模，但实践中仍出现本来不存在的物权被登记、本来存在的物权被消除等错误，其大致表现为：其一，合意与登记之间的背离，如V意欲将土地a转让给K， 却因双方过错将标的物确定为土地b，登记官将K登记为土地b的所有权人，这导致物权合意的标的不同于登记的标的，此登记即为错误；[7]其二，形式合意原则，即登记官基于登记义务人的登记同意实施登记，而作为实体法要件的物权合意可能自始有瑕疵或者不存在，或者嗣后被废止，登记因此而自始或者嗣后无效；[8]其三，登记官的错误，即因登记官的过错导致登记状态错误，如当事人双方订立了关于土地a的合同，但登记官却以土地b为标的进行登记；其四，在登记簿之外发生的权利变动，即依法发生的物权变动无需合意和登记，而其变动结果没有显示在登记簿上，如自盖房屋后没有进行房屋所有权初始登记。[9]在我国实践中，这些登记错误的现象及原因也并不陌生。[10]
可见，理论假设在现实面前总是残缺不全的。登记错误的现实性，使得“不动产登记＝不动产物权”成为理想图景，一旦其不能成为现实，登记所表征的权利与真实物权将兵分两路，登记权利人与真实权利人也要一分为二。在此情形，如果登记权利处于静止状态，第三人尚未介入权利人和真实权利人的关系之中，那么，此时不存在无权处分，法律要解决的问题是消除登记权利和真实权利的二元分离，恢复真实权利的登记外观以及真实权利人的物权人法律地位。一旦登记权利发生变动，登记权利人和第三人之间产生了移转房屋所有权、设定土地抵押权等法律关系，由于登记权利人实质上对不动产物权并不享有处分权，其处分登记权利的行为也就是无权处分。显然，在这种情况下，我们不能因为不动产登记是不动产物权变动的要件，就认为登记物权人必定是有权处分人，这之间没有必然的因果关系。如果采用尊重现实的态度，就应当承认登记错误的现实性，而解决登记错误造成的无权处分的思路之一，就是确立不动产物权善意取得制度，[11] 以保护善意第三人的物权利益，消除因登记错误而造成的混乱关系。
（转载自中国科教评价网http://www.nseac.com） 登记错误造成的无权处分既为现实，不动产物权善意取得也就“恢复”了制度得以存续的根本前提，这当然也意味着支持“善意取得之动产化”的第一个理由是不能成立的。
（二）不可忽视的程序保障
不过，问题并未因此而终结。不动产物权善意取得的最终结果，是要否定原真实权利人的物权人法律地位，这无疑改变了事实的本来面目，而支持此种结局的最根本的正当理由，是登记形式和物权实质之间必须存在高度盖然性的相符关系，因登记错误引发的无权处分与建立在登记正确基础上的有权处分相比，必须属于极个别的例外，只有这样，扭正事实真相，才不会改变登记表征不动产物权的一般布局。
至此，我们已经看出登记错误与不动产物权善意取得之间的微妙关系：善意取得旨在解决由登记错误引发的无权处分问题，登记错误因此是善意取得实现的前提；但登记错误必须保持在人们可以容忍的低几率范围之内。如果登记簿的记载基本上不能正确反映真实权利关系，而法律允许在此基础上的善意取得，就势必在现实中频频出现“指鹿为马”的混乱，真实权利人的正当利益必将遭受不当损害。换言之，登记不可避免会出现错误，但这种错误发生几率与登记正确率相比，在整体上要处于可忽略的程度，只有这样，不动产物权善意取得才能有正当性和生命力。由此看来，不动产物权善意取得仅仅是备用性质的规则，是为解决极个别情况而设定的，故其能否推行，还要看登记能否将可能出现的“指鹿为马”负效应降至最低，而这就只能靠切实可用的登记程序给予保障。
