解读房地产企业所得税预征的税务处理(2)
2016-10-03 01:03
导读：三、所得税预征操作案例及注意的事项 【案例】：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发
三、所得税预征操作案例及注意的事项
【案例】：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生业务如下：
一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元；
二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元；
三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元；
该项目共发生房屋开发成本1 050（含土地款200、利息支出20）万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。
该公司适应的税率：营业税率5%、城建税5%、费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33％。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税如下：
一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8（200×5.4％）万元，土地增值税1（200×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
应纳税所得额=200×10％-15-10.8-1=-6.8（万元），应纳所得税0。
二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4（600×5.4％）万元，累计交纳土地增值税3（600×0.5％）（万元），当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额=600×10％-23-32.4-3=1.60（万元）
应纳的所得税=1.6×33%=0.528（万元）
三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金及附加58.32（1080×5.4％）万元，累计交纳土地增值税5.4（1080×0.5％）万元，当季应纳所得税计算如下：
累计预征应纳税所得额=1080×10％-40-58.32-5.4=4.28（万元）
当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884（万元）
四季度：10月份开发产品完工，按国税发[2006]31号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下：
预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630（万元）
实际销售收入毛利额=1080-630=450（万元）
预售收入计税毛利额=1080×10％＝108（万元）
四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420（4000×0.105）万元，营业税金及附加38.88万元（720×5.4％）。应补交的土地增值税：
（1）计算允许扣除项目金额＝200＋830＋20＋（200＋830）×5％＋97.2 （200＋830）×20％＝1404.7（万元）
（2）增值额＝1800－1404.7＝395.3（万元）
（3）增值率＝395.3÷1404.7×100％＝28.14％ （普通住宅超过增值税率20%）
（4）应交纳土地增值税＝395.3×30％＝118.59（万元）
（5）应补交土地增值税＝118.59－5.4＝113.19（万元）
应纳税所得额=（450-108） （720-420-38.88-113.19-30）=459.93（万元）
应交纳的所得税=459.93×33%=151.78（万元）
应补交的所得税=151.78-1.412=150.368（万元）
采用上述方法计算所得税应注意的是，房地产必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。
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1、财法字[1995]006号，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
2、财税[2003]16号，《关于营业税若干政策的通知》
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理） 3、国税发[2006]31号，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
