对房地产经济泡沫的研究与风险规避(2)

　　从目前我国房地产市场结构来看，经济适用房比重偏低，经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。这种结构性的矛盾一方面提高了高端房产的空置率，另一方面抬高了经济适用房的价格，两方面的作用极易导致房地产泡沫的形成。

　　二、房地产泡沫的主要危害

　　(一)导致社会资源配置不合理，经济结构失衡

　　在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场。这意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。

　　(二)破坏金融系统运行，导致金融危机

　　房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中，会使银行资金投放标准被扭曲，丧失正常监督功能，结果大大削弱银行体系的风险防范能力。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产，最后可能导致爆发全面的金融危机。

　　(三)加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机

　　一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。

　　(四)影响城市发展形象，削弱竞争力

　　房地产经济泡沫的生成和破灭都会对一个城市的健康发展产生不良影响。房地产经济泡沫的生成阶段造成了虚假繁荣，重投机、轻生产，城市劳动生产效率下降，市场秩序紊乱，房价飞涨。房地产经济泡沫一旦破灭后，会造成城市经济的萧条和企业不良债务缠身，甚至金融机构产生大量坏账、呆账，最终会在很大程度上破坏城市投资环境，降低城市竞争力。

　　三、房地产泡沫的防范措施

　　(一)完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生

　　房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系，尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高等，这些都会加大房地产信贷的风险。但随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。

　　(二)建立房地产泡沫预警预报系统

　　房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。由于我国经济、金融、房地产、个人信用制度与发达国家存在较大差距，尤其是基础数据收集和统计存在明显不足，想要建立一套完善的泡沫预警预报系统存在相当大的难度，但现在就应该着手准备。

　　近期国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，将构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统。

　　这项工作迈出了关键性的一步，接下来应该加快推进。

　　(三)货币政策、房地产信贷政策要有前瞻性

　　房地产业跟金融业的密切相关性决定了房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效调整，房地产泡沫就很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。

　　(四)加强和完善土地管理以避免地价泡沫

　　土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫。因此，若想防止出现房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作，防止非理性预期的产生。