对房地产经济泡沫的研究与风险规避

　　摘要：作者对房地产泡沫首先作了结构性的判断，继而分析了我国地产泡沫形成的原因。房地产泡沫的危害程度，涉及到的经济主体。房地产泡沫的防范措施显得更为重要。

　　关键词：房地产泡沫;形成成因;危害程度;防范措施

　　判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断:第一，规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平1倍以上。

　　相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。

　　第二，发展速度是否太快。近年来房地产业发展过猛，表现在以下方面:一是房地产业圈地、炒地现象日益严重。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩，提前倾其能、尽其力圈地、占地，这是房地产过热的明显征兆。二是房价持续暴涨。地价的高涨必然导致房价的高涨，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过8000-15000元。国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍，而我国许多地区已经超过了8倍。三是2001年以来，房地产市场的各项指标一直都保持很高的增长速度(保持在两位数以上)。

　　第三，资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款(利率)和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。

　　综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。

　　从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

　　一、我国房地产泡沫形成原因

　　(一)土地投机

　　土地具有稀缺性。土地的自然供给是固定不变的。城市面积在城市化过程中可以不断扩大，但是土地资源是稀缺有限的。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展、人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

　　地价具有虚构性。地价的虚构性是指土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

　　也就是说，人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，土地投机又往往与预期、非理性等因素相互影响而发生作用。

　　(二)宏观调控失利

　　房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

　　(三)权利寻租

　　转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权利寻租的根源，政企不分的体制所引起的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权利寻租大开方便之门。权利寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、房地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤。权利寻租成为中国房地产泡沫形成的一个推动原因。

　　(四)金融系统过度支持

　　开发商的自有资金只占开发资金的一小部分，其大部分开发资金来源于银行贷款和购房预付款。银行贷款对开发商信用等级审查不严，向开发商发放大量贷款，致使开发商大量圈地，造成过度开发，给房地产泡沫的产生创造了条件。

　　(五)房地产市场结构性矛盾