社会政策论文-小议经济适用房制度(2)
2014-04-02 01:02
导读：经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用,但现实中,经济适用住房的运作存在着若干问题。(一)经济适用房建设的“
经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用,但现实中,经济适用住房的运作存在着若干问题。(一)经济适用房建设的“超标准”,房价水平仍令中低收入者难以承受经济适用住房原本是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象的既经济又适用的商品住房,然而由于制度的不健全,加之受利益的驱动，开发商在户型设计上有意增大经济适用房的居住面积，结果出现了大面积和豪华型经济适用住房，这种做法提高了房屋的总价，使真正的中低收人家庭难以承受。2004年5月建设部等制定的《经济适用住房管理办法》强调经济适用房户型不能超过80平米，但在实际售卖过程中，经济适用房户型大多定在100一120平米左右，而且也常会出现180平方米甚至230平方米的“豪宅”。一份在2006年l一6月期间所进行的调查揭示，在被调查的对象中，40个重点城市上市预售的套均建筑面积为115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。此问题使国家经济适用住房的政策效应大打折扣。（二）收入标准无法准确评估由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收人家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收人理解为包括70%的城市中的中低收人家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收人家庭。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不健全，要调查清楚一个人的家庭年收人并非容易的事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收人的家庭也进人申请者的行列，从而使真正的中低收人家庭遭受排挤。（三）政府监督管理难以有效实施 政府的经济适用住房政策是以政府让利为前提的,而政府让利的目的是为了满足购房能力较低的中低收入城镇居民的住房需求。为了保证经济适用住房能够让真正的中低收入者受益,各级政府已经出台了一系列监管法规。但是,由于监管操作的实际困难,在现有政策环境下,实际效果并不理想。对于那些现在符合享受保障条件的居民,随着社会各种条件的改善以及个人的努力,当生活水平提高以后,这个家庭原来所享受的福利就应该终止。他所享受的“福利名额”就应提供给那些新的需要社会保障的家庭。购买经济适用住房人员收入状况改善以后,其所享受的社会保障体系内的住房待遇如何处理,以及他的收入何时达到可承受市场商品房价格水平等等问题都是很难操作和监控的。 即使有关部门按照相关程序认真审核,也很难做到准确无误,因为在现有制度下可以审核的只是当事人的显性收入,而对其显性收入之外的经济来源根本无从查起。更何况,不少经济适用住房项目的开发商为了尽快销售,也乐于替购房者办理相关手续,或对购房者资格不愿意认真详查。总之,对于政府来说,如果严格控制经济适用住房的受益对象,政策的监管成本过高,因为监管将贯穿于经济适用住房的立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节。反之,如果由于监管成本过高而疏于监管,则不能保证真正的中低收入者得到政府补贴的实惠,无法实现政策的初始目标。（四）经济适用房社区的郊区化和贫困化 由于价格的限制，经济适用住房一般选在城市边缘进行开发建设，其综合区位不如一般的商品房好，交通和社区设施配套也不太健全。而且，许多经济适用住房的住户属于城建拆迁户，经济条件也不太好。这样，当许多低收人者集中在一个经济适用房社区，就有可能使这些社区最终变成“穷人的社区”，并滋生许多社会问题。 经济适用房具有经济性和适用性的特点。经济适用房的价格比普通商品房是便宜不少,但是住在里面,出行成本太高,对总的生活成本而言可能并不经济。经济适用房的“适用性”最多体现在住房内部空间满足了居住要求,但是绝大部分“经济适用房”区位偏远,住民基本都是迁移来的,很多人需要重新寻找谋生手段。如果关系到子女上学,这些还没有全配套设施的经济适用房就显得更加不“适用”了。因此现在大部分的经济适用房还没有实现真正意义上的“经济”和“适用”。
