城市商业网点规划理论框架的构建(2)
2017-08-08 05:16
导读：2.2 商圈理论 商圈，是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是指零
2.2 商圈理论
商圈，是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。克里斯泰勒的中心位置理论和廖什的市场区位理论都论证出了六边形的市场区域，都认为一个商业企业的服务空间范围是有一定限度的，由于这个限度的存在，使得在该商业企业周边存在一个以其为中心的区域，该区域在零售学中，就称之为商圈。商圈的规划与定位不仅仅是商业布局的问题，它还直接关系到城市多样化的产业结构，正确分析现有商圈的发展态势、合理预见未来商圈范围的变化，对商业网点布局规划工作有着十分重要的作用。
2.3 集聚效益理论
俗话说:店多成市。通过商店集聚、人流客流集聚和各种经济活动的集聚，能够产生集聚经济效益。当地理上的紧密接近，能为企业产生外在利益时，就出现了集聚经济效益。在商业网点规划方面，集聚经济效益具体表现为:商店或服务设施的集聚；人群和客流的集聚能够产生市场规模效应；集聚能够促进商店的专业化分工提高经营效率；集聚能够提供更为广泛的辅助设施和公共服务设施；集聚能够促进有才能企业家的集聚等；产生吸引和辐射效应等。同时，集聚形态和地理位置的不同组合，形成了特定的城市商业布局形态。
2.4 级差地租理论
20世纪60年代，加纳应用级差地租理论，他认为，具有高门槛的商业职能，具有较高的支付地租能力，因而能够居于城市中高地价的地位。加纳模式的要点为:按城市土地级差地租的能级，商业布局分为城市中心区、社区和街区等若干等级；在城市中心区域，具有最高门槛的商业活动，占据了地价最高的土地，并按照门槛递减的顺序，在其周围依次环绕其它商业职能活动；任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示该商业中心最高级别的职能部门所占据，其它商业职能则按照门槛大小的系列排列；随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置，将越来越被排斥到商业中心的边缘，即地价较低的地方。级差地租理论是通过市场土地和商业房屋的供需关系，即土地价格或房租价格的信号，推进商业布局的合理化调整。
（转载自中国科教评价网http://www.nseac.com） 2.5 提升生活价值与和谐理论
随着社会经济发展，现代商业规划应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格和城市历史等方面的内在和谐。我们发现，消费者满意度，不再满足于消费物品，而是逐渐转向对提升生活价值的体验。这就要求商业规划能够体现多方面的和谐，如多元化需求与服务功能的和谐；城市商业网络与等级体系的和谐；消费者偏好与企业特色经营的和谐；个性化建筑与地区文化的和谐等，从而为人们提供优质的综合消费服务。
3 城市商业网点规划的主要内容
3.1 商业空间网络整体框架建设
商业空间网络整体框架即一个城市的总体结构和布局，可以划分为宏观、中观和微观三个层次，各个层次具有不同的内容。对于一个城市而言，大的方向性的问题要注重宏观分析，需要摸清现实的需要和未来的发展契机，同时立求完成下级层次规划的目标。商业网点的中观规划是是指在宏观规划结果的指导下，通过分析人口、企业、交通、环境和竞争等因素的分布情况及综合影响，同时结合城市重点产业、轨道交通等方面的规划资料，来探讨商业规划与城市体系的发展紧密性。商业网点的微观规划着眼于商业流通体系的消费者，从城市文化，居民消费水平和习惯出发，以满足消费者利益为目标进行布局设计，是商业布局最大限度地满足消费者的需求。 3.2 商业行业结构优化体系建设
商业网点布局规划在尊重商业市场规律的基础上，基于政府对商业网点的建设管理要求，并结合全球与区域商业发展的整体趋势，提供科学性与弹性相结合、近期相适性与接轨国际贸易规则相结合的规划指引。在规划过程中强调与城市发展、经济发展、旅游业发展、交通发展、居民生活水平、传承历史文脉相协调，并吸纳现代商业理念中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业的理念，根据城市分区规划，通过国内外有关资料整理出人口规模与商业网点配置对应关系表，结合交通设施的发展和商业积聚效应，分商业功能区、分级进行规模、空间布局和业态结构规划。
