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住宅市场供求结构的非均衡分析

2017-12-12 01:02 毕业

【摘要】从住宅供求结构比例、供求结构增长率和住宅市场投资结构描述性分析了结构非均衡现状，然后采用Granger因果关系检验了各住宅价格指数之间关系，认为除经济适用房的价格不是住宅价格上涨原因外，其余互为Granger因果关系，即经济适用住房的价格指数并不能影响住宅价格指数变，而反过来住宅市场整体价格上涨的趋势带动着经济适用房房价1定程度上升，经济适用房价格表现为结构性泡沫现象。然后运用非均衡计量模型分别对经济适用房、普通住宅和别墅、高档住宅的非均衡现状进行实证分析，并作对比分析。

关键词：住宅市场、供求结构、非均衡
作者简介及联系方式：
油永华，男，1980年12月出生，山东经济学院数理经济研究所硕士研究生，专业和研究方向：数量经济学，均衡理论。
地址：山东省济南市2环东路7366号山东经济学院37-3信箱
TEL：13853141003
E-mail：youshuwen@163.com

住宅市场供求结构的非均衡分析
1、前言
无论在中国的国民经济中，还是个人的日常生活中,住宅都扮演着极为重要的角色。住宅业关乎国计民生，关乎社会稳定，关乎国民衣食住行，涉及面极广，在1个国家的产业体系中占据着重要的地位。对于大多数人而言1宗房产的买卖无疑是他们1生中所作的最大的商品交易，住房同时也是他们个人财产中几个最重要的部分之1。近年来，住宅市场在有利的宏观经济环境和高涨的需求带动下得到了快速发展，但是作为新兴产业，在快速发展过程中，住宅业关联度高，带动力强，已成为我国国民经济的支柱产业。房地产市场在总体行业运行良好的情况下，也存在1些不足之处，部分地区出现了房地产行业过热，炒作投资过度，甚至呈现住宅泡沫的迹象，并且供求失衡，经常出现供求总量的短缺与过剩，即市场供求总量非均衡问题；对住宅市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施。假如房地产行业产生泡沫，或供求失衡得不到解决，并任其发酵放大而最终破灭或得不到控制的话，将对我国国民经济造成极大的破坏，并且使消费者的个人福利受到极大损失。

2、文献综述及研究现状
西方学者在房地产市场特别是住宅市场均衡、非均衡的研究方面也做了大量工作。歌德伯格等（1984）从单1的市场均衡模式、存量—流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。美国学者费尔和杰菲提出（1972）他们以美国的房屋市场为例建立了世界上第1个非均衡计量经济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的4种方法。以后陆续有费尔和凯尔简（1974）、马德拉和尼尔森（1974）等学者对它作了改进，他们用模型估计出的结果是美国房屋市场并不总是均衡的。L.B.Smith（1988）研究了美国住宅市场的模型变化；R.Arnott等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型； M. Ralph（2000）论述了政府政策对市场平衡的影响；P. H. Hendershott等（1999）建立了伦敦办公楼市场的均衡模型；R.Kninght（1994）， T.H.Paark （1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，他认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。M.Weatherhead （1997）分析了房地产市场的租售平衡；R.M.Braid（2000）分析了租赁市场的长期均衡。Burns和Grebler在1977年出版的名著《国家住房论》中提出了4种类型的非均衡来解释住房问题。他们所用的“非均衡”并非经济学通常所指的供应与需求之间的不1致。而是指住宅数量与所谓“需要”的不1致。从这个意义上说，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。因此，在1个社会中，总存在1部分人没有满意的住房甚至没有住房。
国外对房地产市场和住宅市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，国内学者对于房地产市场非均衡方面的研究不多，口前主要处于探索阶段。黄钟苏较早运用非均衡的理论和方法研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边”约束是中国房地产市场特别是住宅市场运作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市场宏观调控的必要性；郁庆嶙（1989）研究了我国固定资产投资的需求和供应问题，用非均衡方法建立了固定资产的供求非均衡模型；张世英等（1992）在郁庆嶙研究的基础上，利用年的有关数据建立了我国固定资产投资的变参数分类的非均衡模型，用以反映这段时期我国固定资产投资的需求和供给特性。王宏等用非均衡理论和方法研究了我国的房地产金融市场；王成璋等（2000）研究了改革开放以来我国投资品（固定资产投资为主）市场的非均衡问题。

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从房地产和住宅市场理论中的住宅市场理论和实践研究的现状来看，近年来国内外学者对住宅市场发展的基本理论和市场运行规律，进行了较深入的研究。但是现有文献大多是从1般均衡理论的角度进行分析，而从非均衡理论的角度研究的不多。国内对住宅非均衡问题研究的文献中，大多所用概念与非均衡理论并不1致。而真正用非均衡理论和方法研究我国住宅市场的少数文献里，基本上是以定性分析和描述为主，做了1些初步的理论分析和探讨。而在用非均衡计量模型研究住宅供求，用定量分析的方法研究住宅市场供求非均衡的方向、程度和波动规律等方面，在国内研究甚少，仅几篇涉及到，主要研究供求总量的非均衡分析，特别是对供求结构的非均衡计量实证研究基本为空白。
3、住宅市场结构非均衡现状及描述性统计分析
（1）、结构性非均衡现状表现
我国当前住宅开发建设中，结构性供求失衡主要是由于住宅投资结构不合理，供给方生产经营决策失误造成的。存在着高档别墅，公寓建设过多，而适应城镇普通居民支付能力的普通商品住宅和经济适用房供给不足。在这种状态下，虽然总量上没有供过于求，但由于供求结构失衡，仍然有1部分供给表现为积压。我国取消福利分房才短短几年，随着经济、社会发展，尤其是城市化的加速推进，中国现实的和潜在的住房需求将非常大。适合各阶层居民有效需求的住房供不应求，甚至可以说是严重短缺。如政府调控房地产市场的经济适用房供给总量太少，而且具体政策不到位（如面积超标等），造成经济适用房不经济，中低收入者买不起，不足以调节商品住宅的供求关系。
居民的收入基本上可以反映居民的消费倾向，对于住宅的消费需求和投资需求也是如此，为了显示结构性非均衡状况，1般收入水平可代表住宅的消费需求，新开工住宅面积为新的供给，可以对比分析城镇的高、中和低收入的结构比例和别墅以及高档公寓、普通住宅和经济适用住宅的结构比例。近9年的数据如下表所示，各对应得比例结构存在着不协调的现状，表现为住宅供应与住宅需求结构的非均衡。 （转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
表1城镇收入的结构比例和住宅新开工面积的结构比例比较
年代 经济适用房新开工面积比例 城镇低收入家庭户数比例 普通住宅新开工面积比例 中等收入家庭户数比例 别墅、高档公寓新开工面积比例 高收入家庭户数比例
2005 0.063666 0.1267 0.884962 0.831 0.051372 0.0423
2004 0.088792 0.1322 0.849148 0.8267 0.062059 0.0411
2003 0.121554 0.1377 0.824876 0.8224 0.053571 0.0399
2002 0.152068 0.1532 0.782315 0.8081 0.065617 0.0387
2001 0.189828 0.1687 0.762463 0.7938 0.047709 0.0375
2000 0.217749 0.1842 0.73434 0.7795 0.047911 0.0363
1999 0.211213 0.1997 0.757185 0.7652 0.031602 0.0351
1998 0.208349 0.2052 0.753268 0.7609 0.038383 0.0339
1997 0.156463 0.2007 0.800822 0.7666 0.042715 0.0327
住宅商品供给结构不合理，房地产市场发展地区不平衡。我国城镇居民家庭80%以上属于中低收入水平，因而，住宅供给的结构应与城镇普通居民家庭收入水平相适应，以普通商品住宅生产供应为主。然而，由于受追逐高额利润所驱动，许多住宅开发商竞相盲目开发高档公寓、别墅，开发住宅品种定位失误，不仅导致大量高级住宅空置，增加了住宅市场住宅的无效供给，而且也影响了城镇居民居住条件的改善。
（2）、住宅供求结构比例
我们政府的目标是最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房和经济适用房,中低收入家庭购买经济适用房，中高收入家庭购买普通住宅,高收入家庭购买高档商品住房和别墅。但是由于住宅市场的供给结构主要取决于市场经济体制下的地方政府行为,因此我国住宅市场供给结构的城市差异性仍然比较大。普遍存在的现象是廉租房供给不足,经济适用住房和市场价商品房供给比例差别较大,导致最低收入家庭、中低收入家庭和中高收入家庭的实际购买行为与政策目标之间出现了较大的错位。

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以各种住宅实际销售额近似表示各种住宅有效需求，以新开工面积近似代替各种住宅有效供给，观察1997-2005年的供给结构，见表2，表3，图1：
表2各种住宅销售面积和比例
年代 住宅销售面积（万平方米） 销售面积比例(%)
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 6398.20 254.25 1211.85 81.36 3.23 15.41
1998 8815.30 345.30 1666.50 81.42 3.19 15.39
1999 9860.82 435.74 2701.31 75.86 3.35 20.78
2000 12169.49 640.72 3760.07 73.44 3.87 22.69
2001 15039.09 878.19 4021.47 75.43 4.40 20.17
2002 18457.45 1241.26 4003.60 77.87 5.24 16.89
2003 24310.08 1449.87 4018.90 81.64 4.87 13.50
2004 28235.04 2323.05 3261.80 83.49 6.87 9.64
2005 43564.39 2818.44 3205.00 87.85 5.68 6.46
表3 各种住宅新开工面积和比例
年代 住宅新开工面积（万平方米） 开工面积比例（%）
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 8806.35 469.72 1720.57 80.08 4.27 15.65
1998 12532.50 638.60 3466.40 75.33 3.84 20.83
1999 14233.52 594.06 3970.36 75.72 3.16 21.12
2000 17918.74 1169.09 5313.32 73.43 4.79 21.77
2001 23280.06 1456.69 5795.97 76.25 4.77 18.98
2002 27161.43 2278.17 5279.70 78.23 6.56 15.21
2003 36174.01 2349.29 5330.60 82.49 5.36 12.16
2004 40715.81 2975.69 4257.50 84.91 6.21 8.88
2005 48836.73 2834.97 3513.40 88.50 5.14 6.37

图1别墅、高档公寓和经济适用房结构比例变化图
1999年以来，高、中、低档商品住宅供求比例不协调，经济适用房的供给（新开工面积）逐年递减的趋势，到2005年减为6.37%，而经济适用房的需求（实际销售面积）每年均高于供给，因供给的限制，也呈现出递减的趋势，从经济角度分析，对于房地产商来说，经济适用房的供给由于利润被规定用住房的供给在3%以内，他们更愿意开发价高利大的中高档住宅；对政府来讲，土地批租收入是政府重要的财政来源，经济适用房的土地性质决定了政府不可从中获利，因而，其供给既不符合房地产商的利益，也不符合当地政府利益，供给10分有限，但是这部分的大众需要无疑是在增加的；别墅和高档公寓的供给稳步前进的增加，需求也表现为稳步增加的态势；供求不均衡反复变化；普通住宅的供给比例在逐年增加，需求比例也呈现出增加趋势，但存在供大于求的非均衡状态。可以看出，低价位、中小户型住房（比如经济适用房）供应不足，并且商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力；高档住房供给充裕，引发投机需求，中等普通住房供大于求，并且需求增和供给比例均在增加。1部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。经济适用房政策实施不好，有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。政府可以通过推出大量经济适用房，平衡住宅市场的供求关系，调控房地产市场的价格，加上经济适用房建设减少，导致住宅价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。 （转载自中国科教评价网http://www.nseac.com）
（3）、住宅供求结构增长率分析
从另1个角度分析住宅的供给和需求的结构非均衡状态，计算住宅销售面积和新开工面积的年增长率，并绘制变化图，见表4、图2和图3：
表4 各种住宅销售和新开工面积年增长率
年代 住宅销售面积增长速度（%） 住宅新开工面积增长速度（%）

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普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 7.13 5.50 46.85 8.21 9.65 32.21
1998 37.78 35.81 37.52 42.31 35.95 101.47
1999 11.86 26.19 62.09 13.57 -6.97 14.54
2000 23.41 47.04 39.19 25.89 96.80 33.82
2001 23.58 37.06 6.95 29.92 24.60 9.08
2002 22.73 41.34 -0.44 16.67 56.39 -8.91
2003 31.71 16.81 0.38 33.18 3.12 0.96
2004 16.15 60.22 -18.84 12.56 26.66 -20.13
2005 54.29 21.32 -1.74 19.95 -1.37 -17.48

图2 各种住宅销售面积年增长率变化图

图3 各种住宅新开工面积年增长率变化图
从增长率从来看，各种住宅供求的增减变化不稳定，呈波浪式变动，可以看出我国住宅市场的不完善，信息不完备以及政府调控的不适当。经济适用房的新开工面积在近几年呈现出负增长趋势，也导致需求的递减变化和负增长；别墅和高档住宅供给增长幅度变化大，而需求增长率变化不大；普通住宅的需求和供给增长比前两者较为稳定。
（4）、住宅市场投资结构分析
从表5和图4可以看出，自1999年以来，普通住宅的投资比例同其新开工面积相对应，投资比例呈现增加趋势；由于高额利润的驱动，别墅和高档住宅的投资完成额比例，基本是稳步递增趋势，同大众对高档房屋需求量相矛盾；大众急需的是经济适用房，而其投资完成额的比例在逐年递减。
表5 各种住宅完成投资额和比例 （转载自中国科教评价网http://www.nseac.com）
年度 当年住宅完成投资额（亿元） 完成投资额比例（%）
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 11976086 1562955 1854959 77.80 10.15 12.05
1998 16288951 1818526 2708523 78.25 8.74 13.01
1999 20228556 1786233 4370211 76.67 6.77 16.56
2000 24995493 2700142 5424365 75.47 8.15 16.38
2001 32471295 3699241 5996464 77.01 8.77 14.22
2002 41217923 5169632 5890445 78.84 9.89 11.27
2003 55217295 6329872 6219833 81.48 9.34 9.18
2004 71569634 10736486 6063880 80.99 12.15 6.86
2005 92923135 10494059 5191806 85.56 9.66 4.78

图4各种住宅完成投资额比例变化图
经济适用房供给不足也会使更多买不到经济适用房的居民不得不到较多的投机行为的普通商品住宅市场上购买房地产,这将使他们利益受损,最后获益的是投机者和住宅开发商。开发商为了攫取高额利润 ,在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房,这有可能带来投资风险,并进而引发住宅市场风险和银行资本风险，并且在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为,投机性购买行为会推动房价不正常地上涨,进而可能形成房地产泡沫。此外，经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对住宅市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资,采取有效措施来限制普通商品住宅市场上的投机行为。
4、住宅结构间价格变动关系——Granger因果检验
住宅市场结构主要通过产品供给结构与市场其中住宅产上对各类产品需求结构来影响房价，住宅1般可分为经济适用房，普通商品住宅和别墅、高档住宅等几类，各类产品的供需之间相互影响。张薇（2005）在中国经济信息网发文认为存在房地产特别是住宅结构的失衡，低端产品，如经济实用房、廉租房等的供应较少，而商品房、别墅等供应较多；别墅等高档房地产的价格较高，相对的利润较高，

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