国内购物中心资产证券化融资初探

 目录 
前言 1
1、 购物中心概述 2
(1) 购物中心的起源与发展 2
(2) 购物中心的类型 2
(3) 超级购物中心经营管理模式 3
2、 购物中心项目开发的传统资金来源及局限性 3
(1) 购物中心投资商、开发商、管理商的投资 3
(2) 战略投资者的投资 3
(3) 商铺投资者的投资 4
(4) 金融机构贷款 4
3、 资产证券化的融资原理及购物中心实行资产证券化融资的可行性分析 4
(1) 资产证券化融资原理 4
(2) 购物中心实行资产证券化融资的可行性分析 5
1． 必要性 5
（1）有效地降低融资成本 5
（2）极大地提高企业资金流动性 5
（3）有助于企业扩张，迅速占领市场 5
（4）有助于企业分工合作和产生规模经济 5
（5）有利于购物中心投资风险分散 6
2． 可能性 6
（1）购物中心有可用于资产证券化的资产 6
（2）投资者对资产证券化的债券有需求 6
4、 实行资产证券化的操作模型及程序 6
(1)   现金流分析及构造资产池 6
(2)   创立特设机构(SPV)并进行资产出售 8
(3)   信用增级 8
(4)   购物中心应用资产证券化融资的操作模型 9
1．本土化融资的操作模型 9
2．离岸模式的操作模型 9
5、 资产证券化过程中的风险分析 10
6、 结束语 10
致谢 12
参考文献 13
 
前言
购物中心作为0售业的最高形式以其特有的优势及发展潜力受到了市场的极大关注，因此许多地产商、0售商都开始投资开发购物中心。然而商业购物中心近年的迅速发展给行业带来了1系列的问题，例如“1些开发商以开发购物中心的名义虚圈资金，导致行业发展不正规，对此央行对购物中心项目的贷款做了1系列的限制，购物中心融资问题成为开发购物中心的关键。 （转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
资产证券化是金融创新的1种形式。资产证券化产生于美国20世纪70年代，1998年张超英、翟祥辉1998年出版的《资产证券化》第1次在国内系统的介绍了资产证券化理论，北京大学经济学院何小锋教授、博士生导师在2002年出版的《资产证券化：中国的模式》首次将资产证券化理论与中国实际相结合。
购物中心在210世纪910年代传入我国，广东天河城购物中心是国内的第1家以经营购物中心为概念的企业。随后国内购物中心如雨后春笋在祖国大地遍地开花，关于购物中心行业的研究1直停留经营管理方面的研究，融资理论研究甚少，融资渠道主要以银行贷款为主。北京东方赛睿投资有限公司总经理陈建明先生在2003年编著了《商业房地产投融资指南》1书，主要对商业房地产投资、融资和风险做了总结。重庆大学技术经济及管理学院研究生石金和2004年毕业《商业购物中心项目融资若干问题研究》1文中通过比较美国和中国购物中心的融资模式着重对购物中心采用项目融资方式和投融资购物中心的风险进行了系统的分析，其中对购物中心应用资产证券化方式融资进行细微的探讨，对于购物中心应用资产证券化融资方式的可行性和操作结构的研究还有所欠缺。本文研究的目的是在分析我国现阶段的购物中心管理模式和投融资的基础上，提出应用资产证券化融资，利用资产证券化技术的后发优势推动我国购物中心行业早日走向成熟。

1、 购物中心概述
购物中心是目前0售业的最新形式，英文名称是shopping mall或shopping center。是集购物、休闲、娱乐、餐饮、美容、观光等于1体的商业场所，它的特点在于能满足人们不同的需要，满足人们1站式购物的需求。购物中心的定义目前还不统1，各公司由于战略与经营模式不同对其理解也不同。美国国际购物中心协会(ICSC)在1960年定义购物中心具有下列特征，（1）购物中心计划、设立、经营都在统1的组织体系下运作。（2）适应管理的需要，产权要求统1，不可分割。（3）尊重顾客的选择权，使其实现1站式(One Stop Shopping)的目的。（4）拥有足够数量的停车场。（5）有更新地区或创造新商圈的贡献。我国为适应0售业的发展，对0售业态的分类作了明确的规定《0售业态分类规范意见》(试行)[附录[1]中，对购物中心也作了规定：购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类0售业态、服务的集合体。其特点是：（1）由发起者有计划地开设、布局统1规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积1般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集0售、餐饮、娱乐为1体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。由以上所列的定义，我们可以归纳出购物中心的概念主要是从规模、内容、管理等方面来定义的。 （转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
(1) 购物中心的起源与发展
购物中心的雏形于20世纪初产生于美国，经过了3个发展阶段，才形成现在的购物中心产业：（1）定型阶段：20世纪30年代至50年代，初级购物中心产生于美国，以几家商店为基础，设有购物设施和停车场，修整了道路，成为现代购物中心的雏形。（2）繁荣阶段：20世纪50年代至70年代，2战后，经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于成熟，其数量和设施都得到空前发展。在1950年到1960年的10年间，美国有近4000家购物中心开业经营，之后以每年大约1000家的速度发展，购物中心进入繁荣阶段。（3）发展阶段：20世纪70年代至今，购物中心的规模越来越大，辐射的范围越来越广，并逐渐形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美环境配套的购物中心产业，成为人们购物、休闲的重要场所和商家理想的经营场所。
(2) 购物中心的类型
1般而言购物中心是按照规模来分类，具体可以分以下几类：（1）近邻型购物中心（小型购物中心）。出租面积约7000平方米，入驻商户10~20家，商圈人口为5万~10万。（2）社区型购物中心（中型购物中心）。出租面积约1.3万平方米，入驻商户20~1000家，商圈人口10万~20万。（3）区域型购物中心（大型购物中心）。出租面积2万~7万平方米，入驻商户数量100家以上，商圈人口20万以上，以大型百货公司或批发店为主力店。（4）超区域型购物中心（超大型购物中心）。出租面积7万平方米以上，入驻商户数量150~200家，商圈人口在50万