建屋集团发展对策研究

目   录
前  言 1
1、房地产业的背景分析 1
(1) 国内房地产背景分析 1
（2）苏州房地产背景分析 2
2、建屋集团发展现状分析 3
（1） 建屋集团的运营情况分析 3
（2）建屋集团发展的不利因素分析 6
3、建屋集团发展对策分析 9
（1）扩大融资的渠道 9
（2）加强管理的力度 10
（3）丰富营销的策略 10
（4）突出产品的差异 13
结 束 语 15
参考文献： 16

前  言
近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈入了大发展时期，出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面，房地产市场发生了1些可喜的变化。虽然苏州的商品房平均价格历年来低于沪宁线城市的平均水平，但随着时间的推移，商品房价格的水平正在逐步上升。特别是这几年，苏州经济快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高以及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。2004年，全市房地产开发投资334.32亿元，比上年增长87.9％，商品房施工面积3843.9万平方米，增长44.4％，竣工面积1129.1万平方米，增长50.6％。全市商品房销售额226.46亿元，增长43.1％，其中住宅销售额198.17亿元，增长43％；商品房销售面积707.13万平方米，增长15％，其中住宅销售面积633.79万平方米，增长19.5％。房屋2级市场置换交易活跃，市区旧住宅成交过户面积达271.7万平方米。全市拍卖、招标和挂牌交易经营性用地373宗（工业项目用地除外），共计1561万平方米。总体上苏州的房地产业仍出自绿色景气区内运行，但是局部过热和结构性问题仍应引起注意，特别是苏房价格的增长和宏观调控的影响。在这样的背景下，越来越需要企业的经营者从整个企业发展的角度出发，去研究1些决定性的发展对策问题。建屋处在这样1个竞争激烈的环境下，应该如何去制定公司发展对策去适应社会的需求，这就是本文研究的重点内容。 （科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布）
1、房地产业的背景分析
任何1家企业都是处在社会的、政治的、经济的、文化的、技术的生态环境中，各种各样的环境对企业的生存与发展起着关键的作用，企业在制定作为自身发展的对策时，必须重视“环境”带来的机遇与威胁，进行环境分析，只有这样才能把握住竞争的机遇，发挥优势，采取正确的决策，企业才能在激烈的市场竞争中立足、取得成功。
(1) 国内房地产背景分析
近20年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第3次房地产的增长周期正在进行中。第1周期是从1981年开始至80年代末，中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。这1阶段房地产业的投资特点是投资量大，增幅平稳，政府投资主导，在1988年掀起了1个发展的小高潮；这1阶段的消费特点主要表现为住房商品化程度不高，需求不振，个人购买力不足、意识不强，而且以集团消费为主导；这1阶段的供求关系是供求两不旺。第2周期是从1992年开始，房地产业高速发展，到1997年跌入谷底，1998年出现恢复性增长，1999年平稳增长。这1阶段房地产的投资特点是投资量显著加大，1992、1993年1度过热，但在宏观调控后增幅趋缓，办公楼和高档住宅空置问题严重；这1阶段的消费特点主要表现为92、93年销售增幅明显，同时集团消费也为主导，但是93～97年间销售增幅相应平稳，居民购房意识和需求增强；这1阶段的供求关系是前期供不应求，后期供过于求。第3周期是从2000年开始至今，这1阶段房地产业的投资特点是市场化程度提高，投资量平稳增加，住宅成为投资热点，民间投资力度加大，2004年开发投资总额达13158.25亿元；这1阶段的消费特点主要表现为房地产销售量增加，价格稳中有增，2004年，商品房销售量大幅增长，达到38231.64万平方米，房地产年销售额上升为10375.71亿元；这1阶段的供求关系由最初的供求矛盾逐步缓解，走向供过于求的关系。 大学排名
从整体上看，中国房地产经历了1992年、1993年野马狂奔式的热涨和其后相对冷峻的宏观调控，近两年我国房地产业正在进入相对理性化、平稳的发展时期。而且房地产投资占了固定资产投资的比重逐渐提高，房地产的增幅大于GDP 的增幅。同时，房地产业已成为支柱产业，成为拉动国民经济增长的重要力量，2004年，房地产增值占GDP的比重达到了10％。
目前我国经济快速发展时期，房地产业在其发展中占据着越来越重要的地位。因此房地产业与国家整个经济政策密不可分。近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进1步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控以及“银根”紧缩的压力。
（2）苏州房地产背景分析
从经济上看，苏州是长江3角洲的开发城市之1，有着悠久的文化和特殊的地理环境，是1个很有竞争力的城市，吸引了大批世界前500强企业，如韩国3星电子、美国西姆航空公司、德国西门子。2004年，苏州合同利用外资120亿美元，实际利用外资68.5美元，比上海多出了10亿美元，苏州的工业增加值更是居全国第2，并实现出口总值650亿美元，其中出口360亿美元，去年苏州财政收入409亿元，在全国第6。而且在去年的1次中国城市竞争力评比中，苏州的城市综合竞争力评比为实力最好的城市，已经进入全国大城市的行列。2004年《苏州市国民经济和社会发展统计公报》中指出，苏州城乡居民收入增加，市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9％和10.5％。年末城乡居民人民币储蓄存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9％，城乡居民外币储蓄存款余额9亿美元。而消费者的购买力是由收入、储蓄、房价3个因素决定的，无疑人均储蓄的增加为建屋提供了广阔的发展前景。