我国房地产金融发展空间分析(2)

　　近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。 1986 、 1 987 两年发行的资产支撑证券总量仅为 1 7 亿美元，到了 1994 年，当年的发行量就达到了 120 亿美元； 1996 年达到 300 亿， 1997 年 454 亿， 1998 年 466 亿， 2000 年则为 924 亿，而在 2001 年 MBS 的发行量 369 亿欧元，比上年全年发行量增长了 18% 。

　　日本的证券化在 96 年以后得以迅速发展。 98 年 (125 亿美元 ) 、 99 年 (232 亿美元 ) 的增长率都达到了 100% ， 2000 年达到了 30% ； 2001 年的发行量达到 3.2 万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如 2000 年 3 月末，日本的三菱银行的 MBS 余额有 6800 亿日圆；日本住房金融公库 2000 年有 500 亿日元来自于贷款证券化， 2001 年计划证券化规模为 2000 亿日元， 占计划发行债券的 36% 。

　　澳大利亚房地产信贷证券化率从 1 984 年不足 1% 增加到 2004 年的 23% 。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从 1984 年的 300 万增加到 2004 年的 1260 亿澳元。

　　房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。

　　房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。

　　很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去 30 年间，房地产信托 (REITs) 公司数量增长了 5.35 倍，市场价值增长了 103. 7 倍。如下图所示， REITS 和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。

　　中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。

　　二、房地产金融发展空间

　　各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。

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