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我国房地产金融发展空间分析

2017-08-10 01:46 我国房地产金融发展空间分析 内容提要：据本文作者分析，持续稳定的住宅投资、房地产信贷的增长空间大、潜力广阔的房地产证券金融是支撑我国房产金融迅速发展的三大支因素，并对未来的房地产金融趋势进行了全面的预测。在此基础上得出一系列的结论和启示，其中认为，未来商业银行信贷仍是住宅融资的主要工具，其信贷份额的下降，取决于证券化金融工具大力发展的替代。

　　关键词：金融市场，住宅融资，预测

　　近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来 15 年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。

　　一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展

　　 1 、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础

　　我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察 1970 年、 1980 年、 1990 年和 1995 年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在 20% — 30% 之间。

　　反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在 15 — 19% 之间，距离欧美主要国家 20 — 30% 的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在 GDP 中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。

　　 2 、房地产信贷增长空间大，持续时间长

　　伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在 10% 以上，部分国家和地区甚至达到 20% 以上，而且增长时期较长，一般都在 20 年以上。美国住宅信贷 50 年增长 100 倍，年均增长 9.86% ；日本房地产信贷 25 年内增长 10 倍，年均增长 10.3% ；澳大利亚住宅信贷 20 年增长 18 倍，年均增长 16.4% ；英国个人住房信贷 25 年内增长 47 倍，年均增长 22.5% ；香港住宅贷款 10 年内增长 4.3 倍，年均增长 18% ，新加坡房地产信贷 15 年内增长 6.7 倍，年均增长 23.6% 。

　　按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展， 90 年代房地产信贷数量甚至超过 80 年代。

　　近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷 2004 年同比增长达到 36% ，房地产企业开发信贷 2004 年同比增长维持在 17% ，增长最快的 2003 年达到 49% ；房地产 ( 企业 个人 ) 信贷的同比增长 2004 年为 29% ，增长最快的 2000 年达到 61% 。

　　 3 、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富

　　金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国 3.5 ： 1 ，德国为 1 ： 1.4 ，日本 1 ： 1.2 ，韩国 1 ： 0.91 。

　　近 20 年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至 2002 年，该比值达到 1 ： 2.75 。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。

　　从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。 1970 年， Ginnie Mae 首创 MBS ，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。 1991 年 MBS 市场规模超过公司债券市场。 1999 年， MBS 市场 ( 余额 33342 亿美元 ) 为又超过了国债市场 ( 余额为 32810 亿美元 ) ，成为名副其实的第一大市场。 2001 年年底， MBS 余额为 41255 亿占总债务余额的 22% ，而作为第二大市场的国债市场只有 16% 。 2001 年美国 MBS 发行量达到了 16.683 亿，是公司债的两倍。