基于实物期权的贸易地产投资决策研究(2)
2017-08-25 04:16
导读：根据上面的分析可以知道,贸易地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,贸易地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决
根据上面的分析可以知道,贸易地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,贸易地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。
二、贸易地产投资决策实物期权模型构建
从期权的角度分析贸易地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行贸易地产投资项目价值的,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。假如项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。
《中华人民共和国城市房地产治理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。
本文根据贸易地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定贸易地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:
1.贸易地产的租赁价格呈对数正态分布;贸易地产的出租率设为90%。
2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括由于土地闲置所产生的机会本钱,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,即是土地闲置的机会本钱。
（科教作文网http://zw.nseAc.com） 3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。
4.用SW表示单位建筑面积的贸易地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的贸易地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的贸易地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示贸易地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:
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5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置用度。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置用度为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。
下面具体推导贸易地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]
假设贸易地产租赁价格遵循:dS=a
sSdt σ
sSdz (2)
其中a
s表示租赁价格的瞬时漂移率,σ
s表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到
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式(13)就是计算贸易地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示贸易地产项目含有推迟期权的价值,C表示贸易地产项目开发单位面积的付现本钱(不包括土地用度和可行性研究用度)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地用度为A,可行性研究用度为J,V
