基于实物期权的贸易地产投资决策研究(4)
2017-08-25 04:16
导读：根据前面的分析,可以通过编制贸易地产开发项目损益表,计算出贸易地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据
根据前面的分析,可以通过编制贸易地产开发项目损益表,计算出贸易地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制贸易地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。
540)this.width=540" space="0">
考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目上可行,可进行投资。
3. 基于实物期权的投资决策分析
下面运用实物期权法重新审阅该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置用度为土地出让价的10%。
参照前面先容的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用用度为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其即是无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用用度)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43 (11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4 4854.43×(10% 10%)=12679.29万元。考虑贸易地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。
租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。
下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,,该市同类贸易地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营用度的计算依据是:治理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4% 12% 5.5%)-2431.16×1.1(2% 0.2%)=228元/年·平方米,贸易地产项目开发单位面积的付现本钱(不包括土地用度)为1509元/平方米,W=22.66。
（转载自http://zw.nseac.coM科教作文网）
则:
540)this.width=540" space="0">
因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。
4.实物期权价值的敏感性分析
这里主要分析项目投资用度、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的。假设项目投资用度和出租价格的变化率分别为 5%、 10%、 15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。
540)this.width=540" space="0">
假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体见表4。
540)this.width=540" space="0">
通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资用度成反向变动。
五、结语
本文对贸易地产投资特性进行分析,从中找出贸易地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出贸易地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于贸易地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于进步投资决策的正确性。
