中国房地产融资途径发展趋势分析(2)
2017-11-18 03:11
导读：（四）上市融资 上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的
（四）上市融资
上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋，卖给业主实现增值，快速回笼资金。这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差，持续盈利很难，公司长远的现金流很难猜测。如不改变目前的开发模式，将不利于通过上市途径进行融资。此外，买壳上市需要大量现金，买壳上市成功后，主要是通过增发、配股来筹集资金，但条件是企业必须有很好的项目和资产进行置换，从而使上市公司达到再融资的要求。拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。1995年以前，上市融资的房地产企业比较多，1995年以后国家严格控制房地产企业的上市融资，2002年以后房地产企业几乎停止了IPO融资，大多数是借壳上市。
国内房地产开发企业到国外上市进行融资，还存在以下障碍：（1）房地产公司估价差异。对房地产公司进行估价，一般有两种方法——市盈率和净资产折让。由于国内公司的规模都很小，采用净资产折让有一定的困难，而且内地房地产公司历史相对较短，一般都是看盈利增长，用市盈率也符合内地的实际情况。而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价。（2）对国内政策变动的担忧。近年来国家房地产信贷政策、土地政策都在根据国家宏观经济调控的需要而不断地进行变化。（3）房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度大。（4）中国贸易道德和信用体系没有建立起来，令国外基金不敢轻易投资。
（五）债券融资
房地产企业债券最早出现在1992年，由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券，1993~1998年上半年，房地产企业没有公然发行房地产债券。由于中国的企业债券市场运作机制不完善,近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中,房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及活动性差等特点,获得发行债券的机会就更为不易，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。
（科教范文网http://fw.nseac.com） （六）开发商贴息委托贷款
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托贸易银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，实在质是一种“卖方信贷”。该融资模式的条件是开发商要有一定的实力，即投进一定的预定资金作委托贷款。开发商贴息委托贷款具有可以实现提前销售以实现多赢的优点。
从以上分析可以看出：尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式，但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小；由于受到法律法规的限制，房地产产业投资基金的发展还有很多障碍；外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制，目前也不能为房地产企业提供太多的资金。由于信托具有的制度性上风，创新空间大，为房地产企业融资的数额在不断扩大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，缺乏流通性，也进一步制约了信托融资的发展。尽管银行贷款受到央行“121号”文件规定的影响，但从融资数额来看，它依然是中国房地产金融的主要融资渠道。因此，目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款，并没有形成真正意义上的房地产融资的格式。
二、中国房地产未来融资方式发展趋势分析
不可否认，银行是当前甚至较长时间内中国房地产资金的主要来源。但随着中国经济的发展和人民生活水平的进步以及城市化建设的不断加快，作为国民经济支柱的房地产行业也将迎来新的发展机遇，并具有巨大的融资需求；与此同时，随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解贸易银行风险的需要，房地产主要依靠于银行贷款的单一间接融资渠道需要不断拓宽，中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势，并且直接投融资将成为主流。
