在建工程抵押评估的特点与范围(2)
2017-12-10 01:54
导读：二、在建工程的分类 在实际的估价实务以及中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进
二、在建工程的分类 在实际的估价实务以及中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。 根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，
结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及预备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。 另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分，建设工程可分为建筑、民用建筑和农业建筑，进而又可分为产业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、贸易、农场、牧场等等。 由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值的评估首先应确定在建工程的种类，选取适合其特性的方法和技术进行研究。 三、在建工程抵押价值评估特点 对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价，在建工程作为房地产估价中重要的一类，相对于一般房地产的估价，在建工程抵押估价有以下几个特点： 1、在建工程的范围十分广，情况复杂，对估价要求的专业技术性强。在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程抵押估价要建立在对其全面了解的基础上。 2、在建工程资金投进与工程实际进度存在着时差和量差，这时在建工程抵押评估中经常会考虑的因素。建设资金的投进量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。花在在建工程上的实际用度支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的用度支出并不能客观地反映在建工程的抵押价值。 3、大中型尤其是特大型工程项目建设周期长，资金本钱较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离。 4、在建工程存在着债权债务题目和投资风险题目，在估价中要留意格外关注。而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。 5、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。 6、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用本钱法估价时。有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投进。 7、在建工程的价值并非各项投进的累加，要根据市场情况体现出其潜伏的利润，这也是对在建工程采用本钱法和假设开发法估价时的难点之一。 8、按照工程项目的建设程序，土地用度和不构成工程实体的前期用度往往是先行投进的，与工程的实际进度无关，在估价时不可遗漏。 9、对在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。 因此，在传统评估技术路线中，一般采用本钱法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在均匀水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会均匀水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他评估方法，以便更好地考虑该在建工程逾额收益或减额收益对其评估值的，从而使其估价结果进一步贴近市场。
四、在建工程抵押价值评估范围的界定 房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的正确界定上。 1、土地权属 在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的行为是不完全相同的。 2、项目权属 对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估职员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在上是否有效等等。评估职员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。 3、工程进度 在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完玉成部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须正确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳进在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。 4、销售状况 有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个题目，一是预售许可证所答应预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。由于已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。
