房地产合作建房合同效力的认定及处理(2)
2015-11-28 01:41
导读：二、认定房地产开发合作建房合同效力的原则 合同的效力，是指合同所具有的法律约束力，此种约束力不是合同当事人双方的意志所固有的，而是由法律
二、认定房地产开发合作建房合同效力的原则
合同的效力，是指合同所具有的法律约束力，此种约束力不是合同当事人双方的意志所固有的，而是由法律赋予的并受法律保护的法律效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。当事人双方订立合同，并不表明合同已具有法律约束力，而是要对其效力依法加以确认。经确认，具备法律规定的合同生效的条件的，则是有效合同，反之，不具备合同有效要件或者欠缺合同的有效条件的，则是无效合同。新《合同法》颁布前，我国对合同效力的认定采取的是严格标准，只要合同违反了法律、法规的规定，就认定其无效。新《合同法》的颁布以维护市场交易安全，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，认定合同无效，必须以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章(包括经济特区的立法)为依据，同时，当事人之间签订的合同，只有在违反了法律、行政法规禁止性规定的情况下，才能认定为无效合同。而对无效合同，又可以根据实际情况的需要，将无效合同的确认，划分为三种基本形态，一是合同尽对无效，凡是有《合同法》第五十二条规定情形的，均是无效合同；二是合同相对无效，凡是有《合同法》第五十四规定的情形的，合同的效力相对无效，包括因重大误解订立的合同，在订立合同时，显失公平的合同，一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危使对方在违反真实意思的情况下订立的合同。对相对无效的合同，法律答应当事人予以变更或者撤销，三是合同效力待定，是指合同的效力还没有确定，需要由享有追认权、撤销权人依法行使权利，决定合同的效力是有效还是无效。享有追认权的人追认合同的效力，该合同就发生法律效力；享有撤销权的人撤销该合同，该合同即自始无效；假如享有追认权的人在法定期限内没有表示对合同的态度，则视为其拒尽追认，该合同不发生法律效力，合同自始无效。我国《民法通则》未对效力待定合同的情形加以规定，《合同法》的规定，弥补了这一缺陷，充分体现尊重当事人意思自治的原则。
内容来自www.nseac.com 根据上述法律规定，笔者以为认定房地产开发合作合同应考虑不同时期成立的合同，应当适用不同的法律依据，把握好从宽、从严的时间界线，对于1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产治理法》施行前签订的房地产合作开发合同，可以本着从宽的原则认定其效力；对于1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产治理法》施行后当事人签订的房地产合作开发合同，应本着从严原则认定其效力；而在1999年10月1日《合同法》实施以后签订的合作建房合同，要特别留意把握合同成立，但未生效及合同效力待定两种新的效力状态。具体在司法实践中，确认房地产合作合同的效力，应当从签订合同的主体资格、合同内容、土地使用权取得等方面进行严格审查。
(一)审查合同主体是否具有房地产开发经营资格
对于房地产开发经营的主体资格题目，1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产治理法》第二十九条、第三十条已加以了严格规定，从事房地产的开发经营者应当是经工商行政治理部分核准登记，并持有企业法人营业执照的房地产开发企业，该企业成立后必须在当地建设治理部分办理备案登记，方可从事经营活动。早在1993年建设部就颁布了《房地产开发企业资质治理规定》将房地产开发企业分为专营企业和兼营企业，并将房地产开发企业按资质等级划分为不同等级，并对不同等级企业的资质条件加以具体规定。1998年7月20日国务院颁布的《城市房地产开发经营治理条例》第五条、第九条，明确规定了设立房地产开发企业的应当具备的条件(包括注册资本、专职职员配置)、应当办理的手续(包括领取企业法人营业执照、核定资质等级)，其中外商投资设立房地产开发企业，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。由此可见，从事房地产开发经营活动，应当具有相应的资格，并非所有民事主体均可以从事房地产开发经营活动。假如签订房地产合作开发经营合同确当事人不具备房地产开发经营资格，该合同一般应认定无效。但是，对于《城市房地产治理法》施行前签订的房地产合作开发合同，当事人因合同的履行而发生纠纷，依照最高人民法院《关于房地产法施行前房地产开发经营案件若干题目的解答》第二条规定：在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。对于房地产治理法施行后签订的房地产合作开发合同，尤其是1998年7月20日国务院颁布施行《城市房地产开发经营治理条例》后签订的合同，国家已经有了相关的法律规定，原则上应该严格依法处理。但由于房地产开发企业的资格审查题目，涉及到多个行政主管部分，环节较多，而房地产的合作开发，需要的时间比较长，投进的资金较大，假如在法院审理期间，当事人可以依法取得房地产开发资质证书，其签订的房地产合作开发合同，也可以认定有效。《合同法》及其司法解释颁布后，因没有专门制定房地产合作开发经营一章，对于房地产开发经营的主体资格题目，仍应该按照《中华人民共和国城市房地产治理法》这一特别法的相关规定执行。
