房地产合作建房合同效力的认定及处理(4)
2015-11-28 01:41
导读：(四)政府职能部分的治理对房地产合同效力的 合作开发房地产，涉及到国有土地的正当使用及在土地上开发、建设行为的正当运行，合作各方的行为应接受
(四)政府职能部分的治理对房地产合同效力的
合作开发房地产，涉及到国有土地的正当使用及在土地上开发、建设行为的正当运行，合作各方的行为应接受国家建设、规划、国土房管等主管部分的治理和监视，并应遵循相关的、行政法规及行政治理规定，否则会使房地产的开发成无序的状态。从现有的治理体制看，建设、规划、国土房管等主管部分是按照各自的职能划分治理权限，并通过一些审批、登记手续，实现其对房地产开发的治理。如的经营资质、动工条件由建设主管部分负责审批，而规划部分负责审查开发的土地及建设项目是否符合城市规划的要求及规划建设，由其依照《中华人民共和国城市规划法》的规定，核发建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设单位方可办理开工手续。在工程完工后，规划部分还必须检查工程是否符合规划的要求。在实践中，已经取得国有土地使用权的企业与他人签订合作开发合同，合作建设或合资经营房地产或转让房地产项目的开发经营，规划部分均要求合作各方办理相关的审批手续(包括通常所说加名、更名手续)，取得正当用地建设资格。建设规划用地的正当性，是房地产开发是否正当的条件条件。假如合作各方要按照合同取得开发后房屋所有权，规划部分的审批，是办理房屋正当产权的重要条件。它能使合作合同中取得的合同之债，顺利转换成法律意义上的物权。假如是将原用土地改变使用性质，与他人合作或成立项目公司进行房地产开发经营或转让房地产项目，没有经过规划部分批准取得正当用地建设资格，势必影响其开发所建房屋的销售、所有权的确认、及投资利益的实现。而负责国有土地治理的国土部分，也同样要求使用土地者依法办理申请用地手续。其负责审查合作各方用于合作开发的土地，是否取得正当的土地使用权，并办理相关的用地手续。依照《中华人民共和国城市房地产治理法》、《中华人民共和国土地治理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。以出让或划拨方式取得土地使用权，应当依法向土地治理部分申请登记，取得土地使用证书；项目公司要进行房地产合作开发建设，应将土地使用权变更到项目公司名下。在依法取得的房地产开发用地上建设的房屋，房管部分负责审查开发企业符合商品房预售条件的才向开发企业颁发商品房预售许可证进行销售，开发的房屋才能进进市场进行交易。地上建筑物能否进行正当销售及取得正当所有权，均由房管部分进行审查。建成的房屋须凭土地使用证申请房管部分登记、核实并颁发房屋所有证，可见，合作开发合同在履行过程中，不可避免地需要经过上述主管部分的批准及办理相关手续。上述部分的工作是否相互衔接，是合作开发房地产能否顺利进行的条件条件。在司法实践中，很多合作开发房地产纠纷，就是由于手续的办理不全而导致合同的履行产生矛盾。合作开发建房合同是否以办理相关的批准、登记等审批手续，作为合同成立、生效的条件，实践中存在三种观点：第一种观点以为，合作合同未经审批，应为无效；第二种观点以为，未经国土主管部分审批只是未办理行政审批手续，从合同关系角度看，应该有效，可责令双方补办手续；第三种观点以为，未经政府审批，应该认定合作合同未生效。[1]，法律和行政法规并未明文规定合作合同报政府审批生效。笔者以为对此的处理，在不同时期应有所区别。由于《城市房地产治理法》颁布前后，《民法通则》、最高人民法院关于《城市房地产治理法》的司法解释、《合同法》及最高人民法院关于《合同法》的司法解释，对于合同效力的认定，针对不同时期的情况，均有不同的规定。合作开发合同纠纷，属于合同纠纷，在处理具体案件时，仍应参照不同时期的规定执行。尤其是合同法颁布之后，有很多不同于以往的规定。如《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而其司法解释第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。”由此可见，《合同法》颁布后，认定合同的效力，不只是有效、无效，还有成立而未生效、效力待定等状况。这就需要我们在司法实践中改变以往只是对合同作有效或无效认定的观念，这种改变，应以合同法颁布实施的时间为限。
