房地产合作建房合同效力的认定及处理(3)
2015-11-28 01:41
导读：(二)审查合同所涉及合作开发用地的取得是否正当 《中华人民共和国城市房地产治理法》规定，房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行。在
(二)审查合同所涉及合作开发用地的取得是否正当
《中华人民共和国城市房地产治理法》规定，房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行。在合作开发中，假如合作各方均没有取得正当的土地使用权，其签订的合作开发合同，也就会由于没有正当的基础而当然被认定为无效，在实践中，这种情形具体表现在：依法拥有土地使用权者与他人签订合作开发合同进行房地产开发，双方没有依法办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，双方签订的合作开发合同，应属无效；已经办理了合建审批手续，规划部分同意双方加名合作开发，但双方尚未向土地治理部分申请办理土地使用权变更登记手续即产生诉讼，双方签订的合作开发合同，也应视为无效；但双方已经办理了合建审批手续，规划部分同意双方加名合作开发，双方已经向土地治理部分申请办理土地使用权变更登记手续尚未获批准时产生诉讼，在一审诉讼期间土地治理部分批准同意，双方签订的合作开发合同，依最高人民法院的司法解释，此种情形应属有效；合作双方签订的合作开发合同，规划部分同意双方加名合作开发，双方已向土地治理部分申请办理土地使用权变更登记手续，因其他原因，土地治理部分同意先行开发，以后补发土地使用权证，在合作期间产生诉讼，双方的合作开发合同可作有效认定；合作双方签订的合作开发合同，约定组建项目公司进行开发，土地使用权应变更登记在项目公司名下。项目公司经过有关部分批准成立，并已经取得营业执照进行运作，但原土地使用者明确表示不同意继续合作，土地使用权尚未转到项目公司名下，合作方签订的合作开发合同，应属无效；签订合作开发合同后，合作一方将部分权利义务转让另一方进行合作，假如没有经过原来合作方的同意，后来签订的合作合同，应认定无效。假如原来合作方表示同意，也应该符合合作开发合同的有关法律规定，经有关审批部分批准并办理相关的手续，否则仍应认定无效；合作一方只是以土地的使用权作价为投资的前期用度，约定分成一定数额的建筑物，实际上不承担合作的义务及风险，应认定为名为合作开发合同，实为土地使用权转让合同。假如土地使用权的转让符正当律的规定，可以认定合同有效，反之则是无效合同；中外合资或合作经营开发合同，中方提供土地，外方提供资金，必须经有关部分审批其合同，并依法成立项目公司进行合作开发，土地使用权应变更登记在项目公司名下；如双方的合作或合资开发合同经过有关部分审批，同意双方成立项目公司进行合作开发，土地使用权没有变更登记在项目公司名下而产生纠纷，原双方合同已成立。应视为有效合同，但合同未经有关部分审批，无论项目公司成立与否，都应视为合同无效。
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理） (三)审查合同的内容是否正当
认定房地产合作开发合同效力，必须审查合同的内容是否正当，即审查合同各方的约定是否违反国家法律、行政法规的禁止性规定。当事人签订的房地产合作开发合同，其内容违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于无效合同，不受法律保护。合作开发房地产，涉及到土地的使用和开发，以及房屋建成后的所有权、收益或利润分成。由于合作各方是通过签订合同确定各自的权利和义务，各方之间产生的先是合同之债，在房屋建设完成后，才可能将投资转换成为法律意义上的物权，合同内容是否正当，直接关系到当事人的正当权益的实现及能否依法获得保护的题目，故合同的内容极为重要，必须慎重审查。在《中华人民共和国城市房地产治理法》颁发实施以后，对于出让和划拨方式取得的土地使用权的转让，在该法的第三十八条、第三十九条都有明确规定，合作各方必须按照规定的条件进行转让。但《合同法》实施后，夸大合同当事人意思自治原则，只要当事人签订的合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，就应依法确认合同的效力，保护当事人的正当权益。
一般而言，考查合作是否正当，应从两个方面进手，首先要看合作对象的正当性，其次要看合作项目的正当性。合作的成立首先是建立在合作对象正当的基础上，在合作合同订立前，提供土地参与合作的一方应当已经具备以下条件：(1)已正当取得国有土地使用权；(2)项目的规划设计已获城市规划治理部分批准；(3)已获政府有关部分批准从事该项目的开发。同时，依《中华人民共和国城市房地产治理法》的规定，房地产开发项目可以作为经营对象，在合作建房开发合同纠纷中，项目的正当与否是产生纠纷的主要根源。项目的成立必须经国家承认，必须具备以下条件：(1)项目所在城市计划委员会批准签发的“项目
建议书”、“项目
可行性报告”并列进年度固定资产投资计划；(2)项目所在城市规划部分核发的“建设用地规划许可证”及“建设工程规划许可证”；(3)项目所在城市建设委员会批准的“建设工程开工许可证”等。
