试论城市房屋拆迁补偿(2)
2016-05-30 01:04
导读：（三）．当前我国城市房屋拆迁补偿的立法及其弊端 1991年6月1日国务院发布了我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁治理条例
（三）．当前我国城市房屋拆迁补偿的立法及其弊端
1991年6月1日国务院发布了我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁治理条例》（国务院令第78号，以下简称旧《条例》）。旧《条例》的对拆迁补偿的规定已不适应当前城市房屋拆迁工作的需要，主要是对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。旧《条例》规定，对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。而对房屋的使用人则实行现房安置。两相比教，房屋所有人得到的补偿可能远低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪；同时，旧《条例》对拆迁单位的资金运用缺乏有效的监管，出现由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况。
针对这些弊端，2001年11月1日《城市房屋拆迁治理条例》（以下简称新《条例》）开始实施。到为止，取得了明显成效，但仍存在拆迁评估随意性大的题目。拆迁评估是否正确，决定了拆迁补偿是否公平、公正，被拆迁人的正当权益能否得到有效保证。一些评估机构违法操纵，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估；甚至有些城市拆迁评估为独家经营，缺乏监视，评估实际难以达到市场价格的标准，损害了被拆迁人的正当权益，而被拆迁人对评估结果有异议时难以得到公道解决。
（四）.国外立法情况
国外立法无“拆迁”的说法，但是按照国外的立法及释义，其“有偿征收”（指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为），究实在质，应该就是我国所说“拆迁”。美国的有偿征收制度是这样设计的：
美国联邦宪法对政府实施强制征税来保护公民的财产。在《权利和自由法案》（即美国宪法前十条修正案）中，第五修正案规定：无论何人，“不经正当程序，不得被剥夺生命、自由或财产。不给予公平补偿，私有财产不得充作公用”。规定在保护公民私人财产的同时默示了联邦政府享有行使有偿征收的权利，条件是正当程序、公共使用和公平补偿。其中公平补偿常以“对公众和私有财产所有人同样公平”为标准，双方是否能够真正签订公道的征收补偿合同，关键在于被征收人是否得到了公道的补偿。具体包括：第一，公道的主体。即不仅财产的所有人有权得到补偿，财产的相关使用收益人如房屋的承租人也有权得到补偿。第二，公道的客体。即获得补偿的对象不仅包括房屋本身，还应当包括其附属物以及与该地产商誉相关的无形资产。 第三，公道的估价。即对被征收物补偿的价金应以“公平的市场价值”为依据。而目前对公平的市场价值最普遍的评估方式是各自单独聘请资产评估师作出评估报告（固然资产评估师的报告并非尽对完美和）；假如双方各自独立的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。在美国的司法实践中，法院通常会认定高出政府补偿价格的评估报告。
（转载自http://zw.nseac.coM科教作文网） 德国现行公益征收制度的基本原则主要规定于德国基本法（宪法）第14条中。依据基本法的思想，一个合宪的公益征收行为，必须予以公正的补偿。同时，为了确保公民的财产权在征收时获得补偿，规定对财产进行征收必须依据法律，而且立法必须同时规定征收补偿的“额度”和“种类”有效，这种“无补偿即无征收”的规定，促使财产权保护、征收和补偿在法律上融为一体。
二、城市房屋拆迁的补偿
（一）补偿的概念
在我国，城市拆迁补偿，是指在城市建设和开发过程中，由于拆除房屋而给予房屋所有权人的补偿，是典型的行政补偿。
（二）补偿的原则和标准
世界大多数国家对拆迁补偿的原则和标准是在土地征收制度中加以规定的。前文概括先容了美国征收制度中的“公道补偿”原则，美国的公道补偿所要依据的公平市场价格，既包括财产的现有价值，也包括财产未来赢利的折扣价值。 英国则主要按征收土地之前的市场价格，假如被征土地因变为公共用地造成地价上涨，原则上不考虑上涨部分的补偿。
