试论城市房屋拆迁补偿(3)
2016-05-30 01:04
导读：法国实行“公平补偿”原则，在占用被征收财产前，事先支付补偿，公平补偿被征收人的损失。 德国实行“公正补偿”，在征收时的补偿协议价格计算标
法国实行“公平补偿”原则，在占用被征收财产前，事先支付补偿，公平补偿被征收人的损失。
德国实行“公正补偿”，在征收时的补偿协议价格计算标准，以官方公布征收决定时的被征土地交易价格为准。
根据宪法，日本实行“正当补偿”，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等。此外，日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则。可见这里所说的正当补偿实际上是一种比较全面的补偿。
由此看来，各国宪法确定的征用补偿程度虽不完全相同，但它们多少都受到传统宪法的影响，有的要求“充分”补偿，有的规定“公平”或“公正”补偿，有的要求“适当”或“公道”补偿。 “公道补偿”、“正当补偿”和“公平补偿”，一般说来，是指补偿价值与被征用财产价值大体相当。但“公道”、“正当”和“公平”都是空泛的表达，从现实情况来看，认定作甚“适当”与“公道”的权力显然握于政府之手，被征用财产的人无权要求。“适当补偿”和“相当补偿”则是一种较低标准的补偿，即只要给予补偿即可。从“充分补偿”、“公道补偿”再到“适当补偿”，从本质上都是不完全补偿。
相比较而言，我国的《宪法》仅言明了“给予补偿”，《〈物权法〉草案建议稿》也只是规定了“公平补偿”，除此之外再无更高层次的补偿。如前所述，“公平”是空泛的说法，对国家“公平”和对个人“公平”的标准肯定不同，而且公平补偿的操纵权把握在政府手中，被拆迁人的利益无法得到正当的伸张。所以至少我国立法应规定补偿的标准为“充分补偿”，才可能保护被拆迁人权益。
当前很多国家补偿的标准是按照被拆除房屋确当期房地产市场价格为依据的。我国新《条例》第24条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。这在我国事一个进步，它打破了以往以房屋重置价作为补偿标准的旧模式，在综合考虑房屋位置、用途、建筑面积等诸多影响房价的因素之后按市场评估价来确定补偿价格，这相对来说是比较客观公正的，在一定程度上保障了被拆迁免受或少受欺诈。（三）补偿的程序
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对于整个房屋拆迁过程，被拆迁人最关心的实际是自己能够获得多少补偿，假如补偿能够让被拆迁人满足，就不会存在拆迁难和强制拆迁引发的诸多题目。
根据新《条例》第23条的规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。依照法律和法规的规定，在我国，拆迁的补偿方式有货币补偿和房屋产权调换两种方式，而除了法规有明文规定的情况需要指定的补偿方式外，当事人可以自由选择货币补偿或者是房屋产权调换。固然实行产权调换看似对被拆迁人有利，但往往由于被调换房屋不能达到被拆迁人要求或者迟迟不能交房而导致被拆迁人处于无家可回的状况，对拆迁人并不能进行有效补偿；根据当前国际通行标准和我国的实际情况，货币补偿即金钱补偿是最实用最灵活最便捷的补偿，固然有时实物补偿给人一种真实感，“有房在手，万事不愁”，但从某种意义上讲，在实际中，“金钱赔偿虽非理想但相当实用” ，被拆迁人可以即刻领取补偿金再寻找住房，尽可以选择符合自己意愿的房屋。所以，我们选择房屋拆迁的金钱补偿作为对拆迁人的补偿方式，在此重点阐述金钱补偿的法律程序。
根据新《条例》的规定，补偿的程序分三个阶段：公告、双方协商达成补偿协议、发放补偿款。公告阶段要求政府决定拆迁时在公告中明确补偿的标准，即按照房地产市场评估价格确定，这也是被拆人的知情权；在双方协商达成补偿协议的阶段，被拆迁人可以充分行使自己的权利发表意见，也可以自己聘请资产评估师对被拆迁的房屋进行价格评估，双方确定具体的补偿价格，假如不满足政府的补偿价，可以依法提起诉讼；在发放补偿款阶段，拆迁人应当尽快将补偿款发放给被拆迁人，使被拆迁人因拆迁受到的损失降至最低。
