试论城市房屋拆迁补偿(4)
2016-05-30 01:04
导读：在政府的拆迁补偿中，各个阶段都应该严格依照法律程序来进行，这样才能保证被拆迁人得到公道补偿，防止行政部分滥用职权，法律程序一方面是对行政
在政府的拆迁补偿中，各个阶段都应该严格依照法律程序来进行，这样才能保证被拆迁人得到公道补偿，防止行政部分滥用职权，法律程序一方面是对行政部分行使职权的监视，另一方面可以保证拆迁工作的效率。拆迁工作涉及千家万户，关系到权利人的亲身利益，所以必须以严格的行政程序规范拆迁补偿，这样才能有效解决拆迁矛盾，同时防止因拆迁引起的被拆迁人以过激方式对抗拆迁的事件。
（四）当前拆迁补偿的难点及处理办法
我国新《条例》第4条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条的规定，实际涉及两个题目：一是是否给予补偿； 二是给予何人补偿。对于是否补偿的题目，答案显然是肯定的。但关于补偿与安置的对象，我以为是补偿的难点。
根据新《条例》第4条的规定，补偿与安置的对象是“被拆迁人”，而根据该条第三款的规定，被拆迁人的范围限于“被拆迁房屋的所有人”。所有人也就是所有权人。也就是说，拆迁人仅对被拆迁房屋的所有权人进行补偿和安置。事实上，随着的，当前房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物的法律上的回属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权如承租人的权利、用益物权如承包经营权和典权、担保物权如抵押权。在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，仅仅保护所有权人的利益，就显得不尽公道，也应当同时规定对因房屋拆迁而受到损失的其他与该房屋有直接关系的权利人进行适当补偿。
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常见的对非所有人被拆迁人的拆迁是租赁财产的拆迁。假如财产所有人将财产出租给承租人，此时发生征收，那么承租人的财产权将受到。我国新《条例》第13条第2款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋
租赁合同。”根据这些规定，在现实生活中碰到此题目，一般作如下处理：出租房屋被拆迁，若建设单位安置的新房，产权仍回原房东，原房屋已存在的租赁关系依然有效，可按租赁合同继续执行，出租人不得以拆迁为借口，终止租赁合同，收回房屋，意即“拆迁不破租赁”，但因所补偿安置的房屋与被拆迁房屋原状有所不同，租赁双方也可根据实际情况，对租金作相应的调整。已租赁的非居住房屋被拆迁时，建设单位可根据使用人的实际情况和要求，安置新房或作价补偿。假如采取安置新房的形式，原租赁关系可继续保持；假如安置后的房屋，不适合承租人原用途，房屋租赁双方可以解除合同，承租人的用房由建设单位另行安置，假如采取作价补偿的形式，房屋租赁关系解除，承租人的用房由建设单位安置。
房屋抵押是指房屋所有人以房屋作为抵押物，向债权人担保债务履行的一种方式。抵押房屋的所有人为抵押人，债权人为抵押权人。新《条例》第30条规定：“拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”我国《担保法》对于怎样在拆迁过程中保护抵押权人利益未作规定，仅能参照抵押权的实现；建设部《城市房地产抵押治理办法》第38条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列进拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”依据相关法规和有关担保的理论，抵押房屋拆迁补偿目前一般作如下处理：补偿形式可以实行产权调换，也可以作价补偿。对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部分公布的规定期限内达不成抵押协议的，可以由拆迁人提出补偿安置方案，报拆迁主管部分批准，并对设有抵押权的房屋做好勘察记录，办理证据保全后，实施拆迁；设有抵押权的房屋实行产权调换时，抵押人应当以偿还的房屋作为抵押标的物，并与抵押权人重新签订抵押协议。为了维护抵押权人的正当权益，产权调换后原抵押关系应当继续维持，抵押人不能以此为借口擅自解除原抵押关系。在拆迁的期限内，抵押人如选择产权调换的补偿形式，应当与抵押人就调换后的房屋作为抵押标的物达成原则上的一致，拆迁人对此给予补偿。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。如抵押人选择作价补偿形式的，应当先由抵押人偿还抵押权人的借款，然后再领取补偿金。由于拆迁，被拆迁人可以解除原抵押关系，但不能因此侵犯抵押权人的正当权益。假如被拆迁人无力先还清债务，拆迁人有权暂不支付补偿金等，抵押人、抵押权人、拆迁人三方共同协商一致后，再向抵押人支付，以保证债权的实现。
