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商品房地下车位权属外国法及我国台湾地区法律

2013-08-15 01:19

商品房地下车位权属外国法及我国台湾地区法律的相关规定

（一）美国法
美国法律对小区内车库及停车位的制度设计，遵循两个最基本的原则，一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。美国法律对小区内的车库及停车位所有权归属的制度安排大致有三种方式。第一种方式是将小区内的车库及停车位界定为共有部分，其为小区内全体业主的共有财产。第二种方式是将小区内的停车位界定为房屋单元的组成部分，如果住宅小区是按每户一个地下停车位的原则设计的，则可以为每个房屋单元的业主指定一个固定的停车位，该地下停车位从属于房屋单元，只能随房屋单元转让而转让。第三种方式是将小区内的停车位界定为指定供专用的共有部分。1977年，美国公布了《统一区分所有物业产权法》，供美国各州立法参考。[1]
（二）日本法
依日本的学说和实务，区分所有建筑物的停车场可分为两类：一是屋外停车场，通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；另一种是屋内停车场，是在区分所有建筑物内设置的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下或一二层，但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将视为共用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权，且该专用权应予以公示。[2]
而对屋内停车场日本学界存有争议，法院判例各一。日本学说在昭和56年以前的法院判决存在两种意见。第一种意见认为:屋内停车场为建筑物区分所有权的专有部分，根据专有部分理论，出售公司在未出售停车场时，停车场归属于出售公司当属无疑。第二种意见认为：屋内停车场为共用部分。 （转载自科教范文网http://fw.nseac.com）
在建筑物区分所有权的观点上，各国对专有权或是共有权的范围也作了具体阐述，对我国的此类立法也是有帮助的，例如在专有权利用上的独立性问题，日本的一个判例，最高法院认为，即使有共用设备，该屋内停车场亦具利用上之独立性而仍可成为专有部分。因为其满足了以下三项要件：1排气、抽水管道设备仅占该地下室小部分，其余部分能够提供与独立的建筑物未有实质性差别的排他性使用机能。2其他区分所有者对共用设备之利用、管理，不会对上述排他性使用产生特别限制与妨碍。3将此作为停车场使用，不会对公用设备之保存及其他区分所有人的利用造成影响。这个判例加深了人们对利用上的独立性的理解。
(三)我国台湾地区民法
我国台湾地区将车库划分为三种不同的类型，第一种是法定车库，这种车库，无独立权状，以共用部分分配给承租户，须随主建物一并转移，但可以依分管协议，交由某一户或某些住户使用。第二种是自行增设车库，这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”。第三种是奖励增设车库，起具有独立产权、状权及可单独转移。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务。[1]
1991年4月，台湾内政部发布命令，该命令指出，“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人所有，也不准分割零售。”由此表明，“区分所有建筑物依法应附建之停车场空间为建筑之必要设施，其设施与共用走廊、楼梯相同，不必编订门牌号码。”[2]内政部的上述命令一经发布，即引起轩然大波，学者们对此也各持意见。
我国台湾地区的规定也对内陆地区的立法有着积极的影响，像深圳就仿造其做法，制定了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》，将停车位分为配建停车位及增设停车位，以供临时停车之用。[3]

通过以上国家及地区的学说及观点来看，“对于小区停车位的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有，停车位只可在小区业主之间进行转让，但如果小区的停车位为独立的物，则立法各异，一般允许开发商与业主协商确定其所有权。”[4]
我的观点是可将日本法与我国台湾地区的法规相结合来看，他们对小区车位的类型划分比较细致比较合理，总之各国法律的制定都是见仁见智，对我国有关车位权属的问题都有借鉴之处。日本地区区分屋内屋外停车场与我国台湾地区将区分建筑物附属的停车场划分为“法定停车场”、“自行增设停车场”和“奖励增设停车场”这两种做法，我认为比较符合我国目前的实际情况，可以解决有关车位权属的一些冲突。