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商品房地下车位权属《物权法》的相关规定及立

2013-09-26 01:03

商品房地下车位权属《物权法》的相关规定及立法建议

（一）《物权法》第74条规定的不足之处
《物权法》第74条规定如下：第一款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一款表达了小区内的业主有优先购买和优先使用权，但在实践中不易操作，如何满足需要，在实践中不易实施，应当有一个明确的规定，是每位业主平等的享有一次优先购买权，还是每位业主享有多次优先购买权，如果有的家庭买了多个以上车位，其他的业主也就无法享有这种权利了。
74条第二款规定如下：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一款的规定实际是体现了意思自治的，但由于房开商与业主这两个主体力量不是很均衡，如果在“约定”中不加以限制，就会造成合同中的诸多问题，而且也没有规定“没有约定或约定不明确”是如何解决，将这一难题交给司法解决，法官自由裁量权过大。[1]这条规定是否暗含了一个权属的确定呢，就是说房开商在通过出售出租等方式之前，车位的所有权应该是属于房开商的，否则他们则无权处分这些车位。还有一个值得关注的是，这一款说到的“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”那么如果房开商将它规划成其他用途，比如仓库等等，也可用来停车，但却不以车库的形式来规划，这样就很难加以限制。
74条第三款规定如下：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这款虽规定了车位归业主共有，但是却只提到了占用业主共用的道路这一具体条件，必将造成开发商利用优势地位以格式条款在售房合同中将小区车位约定归自己所有。

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（二）商品房地下车位权属的立法建议
1.明确各类型车库产权
在立法中对停车场的类型作明确划分，明确各类型车库的产权。《物权法》第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这款规定对停车场的类型没有作详细划分，如果明确各类型车库的话，这样规定就有利于平衡业主与房开商之间的权益，否则具有专业优势的房开商必将通过其他渠道占有地下车位的所有权，在这个问题上，我国可以借鉴日本的相关立法，在日本的法律中，将停车场分为屋内停车场和屋外停车场，并对两种类型的停车场的权属作了相应的规定，屋外停车场被视为共用部分，屋内停车场是指设在地下的或屋顶平台上的，日本最高法院曾在判决中表明支持专有部分见解的立场，我国台湾地区民法也将车位分为三种，我国立法中应将包括地下车位在内的屋内停车位原则上明确为专有部分，有条件的明确为共有部分作为其例外，而将屋外的停车场一律规定为共有部分。这在实践中增加了可操作性，明确各类型车位产权有利于管理。
2.有条件的确认地下车位归业主共有
虽然说目前的法律对于地下车位的权属规定尚不明确，还有待改进，房开商与业主之间的利益也很难达到平衡，但是我们可以在今后的法律制定中有条件的承认地下车位归业主共有，（1）房开商在售房宣传中承诺小区配建地下车位供所有业主停车之用；（2）当事人对地下车位的权属没有约定或约定不明的情况下，归业主共有。因为毕竟房开商与业主这两个群体之间的力量不是很平等，甚至于从某些方面来说，业主处于的是被动的弱势的地位，所以维护这一部分人的利益很重要，而且这毕竟是代表着大部分人的利益，当然房开商的权益和利益同样应该得到维护，这种有条件的确定地下车位归业主共有也许是一个较为折衷的方式，也便于当事人双方正确的预期售房、购房后的车位权利归属。
3.完善产权登记制度
应完善地下车位产权登记制度以弥补《物权法》中该规定的不足。对于车库的归属作了规定，但在现实生活中仍然会有很多的纠纷，譬如怎么行使对地下车库的所有权，如何通过出让、出租等形式进行收益，如何得到法律的保障，这就必然要求我们完善地下车库的产权登记制度，完善地下车库的产权登记制度，不仅有利于减少地下车库的纠纷，而且对地下车库的充分利用有很大的促进作用。[1]
除此之外，有些房开商为提高地下车位的售价，将地下车位卖给业主以外的人，不顾业主的利益，政府应当正确指导地下车位的销售、出租的价格，让业主能买得起、用得起车位，使地下车位能真正地为业主服务。同时笔者对此还建议在立法中设置对业主的救济条款。房地产行业和汽车行业还将继续发展，停车位将满足不了人们日益增长的汽车购买力，所以说，目前《物权法》对于车位特别是地下车位的规定还处于摸索阶段，实施起来并不是那么容易，只有通过不断的立法改进才能改变目前的艰难局面。

结 论
   《物权法》实际上在某种程度上认可了开发商取得地下车位的原始所有权，且能对其进行处分。而且商品房地下车位权属之争已不是一天两天就可以解决的问题，随着私家车的越来越多，业主们对车位的需求将会更大，随之产生的纠纷也将越来越多，所以说要规范房地产市场的任务将会越来越重。有的车位建设成本较高,需要额外投资,这些投资使开发商的利润减少,在这种情况下,车位一律归业主所有有失公平，但是这种成本是否加到了业主们身上也不得而知，业主几乎没有知悉的可能，在产生矛盾时开发商利用强势地位举出证据证明车位归自己所有，业主们也无可奈何。笔者认为，不管地下车位归房开商也好还是归业主也好，大家都应遵循公平公开原则，这样才能建立一个完善的管理体制，通过上述内容的分析，我认为《物权法》的制定在于保护私有财产，开发商将地下车位在以出售出租的方式获得利益后，应返还到业主的身上，归全体业主共享，虽然《物权法》目前对于地下车位归属的具体规定并不是很明确，但我相信随着时间的推移，法律法规的不断完善，这个问题一定会变得明朗化，只要通过学者们不断的研习，加之各国立法的借鉴，并与我国国情相结合，这一天的到来还会远吗。业主们的维权之争必将取得胜利。