我国物权法中预告登记的范围分析律毕业论文

我国物权法中预告登记的范围分析

2007年以前，我国并没有将预告登记制度纳入立法范围，但一些地方立法中还是包含了具有预告登记性质的内容，最具代表性的就是上海市和南京市制定的关于不动产特权预告登记制度的相关条例，从这些条例的内容来看,当时我国预告登记的范围涉及的只是有关房屋的物权请求权和房屋上负担的抵押权而已。2007年，我国第一部《物权法》颁布施行。
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
第20条的规定采用了列举式和概括式并举的立法方式。列举部分突出了房屋买卖在预告登记制度适用范围的重心位置，凸显了对解决我国现在面临的一屋二卖甚至数卖问题的重视，但因其仅概括式地将其他不动产物权纳入适用范围，使其在解决买卖房屋以外的一些现实问题上存在很大程度的模糊性。比如“其他不动产物权的协议”就是一个有待细化的法律语言。我国《物权法》关于预告登记规定的内容用语简洁，概括性高，但法律语意模糊，操作性不强，需要有相关的实施条例或立法、司法解释对其作进一步的阐释。
当然，在《物权法》施行后，《物权法》立法解释的工作也紧跟其后而展开，但到目前为止并没有出台正式文件。王利明先生在他所著的《物权法研究》一书中阐释：所谓其他的不动产物权协议，主要包括如下几类：第一，抵押权的顺位登记；第二，在建工程的预告登记；第三，正在建造的建筑物、船舶、飞行器的预告登记；第四，对先买权、买回权等也可以实行预告登记。第五，对建筑承包人的工程款可以实行预告登记。

从《物权法》第20条的规定和王利明先生的见解来看，我国的预告登记制度由于暂时性的目的太强，导致未能脱离以前的立法思路，其适用范围不够广泛，存在狭隘性。但对比《物权法》颁布之前的地方规章来看，其预告登记具有全国性的法律效力，针对的也不仅仅是期房，还包括二手房交易。笔者认为，在市场经济条件下，我国预告登记适用的范围应当从便利市场交易，保护交易安全着手，适当扩大；同时还应借鉴国外或地区的立法经验。