试析商品房买卖合同纠纷的防范律毕业论文(3)
2017-10-26 05:24
导读：（二）对房地产开发企业相对不利、对买受人相对有利的规定 1、关于买受人不能取得房屋权属证书的期限的规定。 司法解释第十八条规定，“由于出卖人
（二）对房地产开发企业相对不利、对买受人相对有利的规定
1、关于买受人不能取得房屋权属证书的期限的规定。
司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的机构计收逾期贷款利息的标准。”
司法解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营治理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
首先，按照《城市房地产开发经营治理条例》、《城市房屋权属登记治理办法》、《城市商品房预售治理办法》和《商品房销售治理办法》的规定，办理房屋权属证书的义务人是买受人，出卖人只是协助办理义务，而司法解释中本条的规定将办理房屋权属证书的主要义务回结于出卖人，违反了上述行政法规和规章规定的原则，对出卖人不公。
其次，根据《城市房屋权属登记治理办法》规定，按照权属登记机关的工作时限，对于预售商品房而言，买受人取得小产权证的正当期限为：竣工后3个月初始登记申请期 7天初始登记受理期 30天大产权证颁发期 90天转移登记申请期 7天转移登记受理期 30天小产权证颁发期共计254天。这还不包括一旦需要补办规划和土地出让手续以及房管部分超过规定期限办事的情形，因此，该条的规定缺乏现实中的可操纵性。
（转载自http://zw.nseac.coM科教作文网） 最后，现实中，有一种普遍存在的情况是：贷款购房的买受人，不交纳相关税费，使得出卖人无法协助其取得房屋权属证书，由于没有房屋权属证书，无法办理抵押登记，出卖人作为贷款担保人，就要一直为买受人提供担保，承担相应的担保风险。对此，目前尚无任何明确的法律规定，来保护出卖人作为担保人的正当权益。
2、关于买卖合同终止后的房款处理的规定
司法解释第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本条中规定了在三种（合同被确认无效、被撤销、解除）情形下，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，但未对造成上述三种情形的责任作任何规定和说明。在实际操纵中，既有因出卖人缺少或编造政府有关许可证实，导致合同被确认无效、被撤销、解除的，也有不少是购房人不能定期偿还贷款或拖欠其他债务，使贷款人或债权人对所购房屋主张权利 ，而使出卖人不得不要求撤销、解除合同的。在不明确造成上述三种情形的法律责任（包括损失赔偿责任）的情况下，仅要求“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”，极不利于对出卖人正当权益的保护，出卖人一旦返还了全部首付款本息，再向买受人主张违约责任，在执行中，将会碰到很大的困难。
3、关于司法解释效力的规定
司法解释第二十八条规定“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产治理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”
该司法解释基于社会上近期以来关于对购房人作为弱势群体要加大保护力度的呼声，突破了现行法律、法规，通过加重一方责任、扩大一方义务，来对另一方进行司法救济，实际上更像一部新法，而并非仅仅是原有法律的解释。开发商固然可以以司法解释为参考和指针，对今后的工作做出相应的安排，但是司法解释却又规定了溯及既往的效力，则使得开发商对以往开发的项目几乎无法亡羊补牢，从而面临巨大的诉讼压力。
