试析商品房买卖合同纠纷的防范律毕业论文(4)
2017-10-26 05:24
导读：四、面对司法解释如何防范商品房买卖合同纠纷 （一）房地产开发企业面对司法解释应如何防范纠纷 对于上述司法解释已做了明确规定的地方，无论它对
四、面对司法解释如何防范商品房买卖合同纠纷
（一）房地产开发企业面对司法解释应如何防范纠纷
对于上述司法解释已做了明确规定的地方，无论它对房地产开发企业是有利还是不利，房地产开发企业都只能作为企业经营中必须遵循的准则切实加以履行，以使自身的行为符合司法解释的要求，避免违法情形的发生，比如，已经对外预售房屋而现在还没有预售许可证的企业，尽快取得预售许可证就是企业确当务之急。而对于司法解释中多处存在的规定的尚不明确，属于法官办案中自由裁量的条款，房地产开发企业则需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要进步企业的经济效益又不能违反司法解释的规定，在经营中把握法律的底线，最大限度地防范纠纷。
1、销售广告
司法解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载进商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
此条规定中“说明和允诺具体确定”、“有重大影响”等表述目前尚没有具体的量化及判定标准，根据此条规定，房地产开发企业在做广告时，对于自己没有把握做到的承诺要尽量采取一些模糊性的处理，比如“高档社区”、“升值潜力无穷”、“十分便捷”等广告词就属于非具体确定的表述，由于缺乏明确的评判依据，而很难作为要约加以认定。2、如何在认购书中约定定金条款
司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照关于定金的规定处理；因不可回责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
（科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布） 一般以为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚则？什么是不可回责于当事人双方的事由？司法解释没有明确，实践中则存在着两种不同的观点，一种观点以为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金；另一种观点则以为，只要购房人定期前往签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，假如开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。实在，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，而按照第二种观点，则会出现只要购房人前往售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。这同样有违公平原则，不利于房地产交易市场的健康。从客观的角度来解释，定金罚则的适用条件应是：假如由于合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点往签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造本钱约无法签订，应对该方适用定金罚则。假如商品房买卖合同未能签订是由于不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可回责于当事人双方的事由造本钱约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。
从房地产开发利益的维护，减少争议的角度出发，建议开发商在与购房人签订认购书的同时，向购房人出示开发商已拟好的《商品房买卖合同》，同时在认购书中明确约定：“在本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合同进行了初步审查，且双方均无异议。任何一方不在认购书约定的地点和期限内，与另一方签订商品房买卖合同的，应承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。”
