试析商品房买卖合同纠纷的防范律毕业论文(5)
2017-10-26 05:24
导读：3、如何约定商品房的质量 司法解释第十三条规定了“因房屋质量题目严重正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 何谓“严重影
3、如何约定商品房的质量
司法解释第十三条规定了“因房屋质量题目严重正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
何谓“严重影响正常居住使用？”司法解释将其纳进了法官自由裁量权的范围，由此使退房的条件增加了诸多变数，包括了主观因素，比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，从买受人角度看，均可以为是“严重影响正常居住使用。”因此，为了化解和减少这种风险，建议开发商在商品房买卖合同中通过补充协议，对于严重影响正常居住使用的房屋质量题目的情形作出具体约定，比如可以采取列举式的约定，将上述表面瑕疵的质量题目排斥在法官的自由裁量权限范围之外。
4、如何约定因购房贷款合同未能订立而导致
购房合同不能履行的处理题目
司法解释第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可回责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
由于本条中关于“不可回责于当事人双方的事由”司法解释未作详解，因而买卖双方在此题目上极易产生纠纷。从房地产开发企业利益保障的角度出发，建议开发商将实践中因买受人不能有效提供贷款银行要求提供的文件资料，或买受人提供的文件未通过贷款银行的审核，而导致商品房担保贷款合同未能订立的，约定为出卖人有权请求解除合同的情形，从而将其排斥在“不可回责于当事人双方的事由”之外。
（转载自中国科教评价网http://www.nseac.com） （二）商品房买受人面对司法解释应如何防范纠纷
该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，突破了现行法律、法规，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款（参照前述），尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，留意以下几点：
1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量
保证书》和《住宅使用
说明书》。
2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。
3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。
4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。
5、全面理解开发商的广告宣传，严防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。
（转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证用度等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。
7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中具体说明，果断杜尽模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。
商品房是城市家庭中最为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的正当权益。
