我国房地产税制改革问题研究综述(3)
2016-12-15 01:06
导读：8、房地产税收征收管理中存在的问题。 （1）立法层次偏低，税收法规多变。我国现行房地产各税，其法律依据均为国家行政机关制订、颁布的《暂行条例
8、房地产税收征收管理中存在的问题。 （1）立法层次偏低，税收法规多变。我国现行房地产各税，其法律依据均为国家行政机关制订、颁布的《暂行条例》，而不是由全国人大或人大常委会颁布的税法，立法层次较低。有些20世纪50年代开征的税种，几度废立或变更，有失国家税法的严肃性和权威性。 （2）税权过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点。在分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。 （3税收征管的配套措施不完善。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。[7] （4）现行政策规定可操作性不强 一是目前国家关于房地产业税收管理的政策由于种种因素的制约，实际可操作性不强，如工效挂钩。大包干办法，很多企业利用这些办法钻政策空子，达到少缴税款的目的。二是现行政策规定提供真实准确的计税依据可税前列支，但对什么是真实准确的计税依据却没有明确的规定府实际操作中很难把握。三是各种规定烦琐复杂，缺少可操作性。四是财务制度与制度差异问题亟待解决。 （5）税务机关在征管方面存在的问题 一是集中汇缴企业所得税审批制度执行不统一，檀自批准企业集中汇缴企业所得税的现象仍然存在。二是税收征收管理不严，没有进行规范纠正。三是税收检查难以开展，一方面由于企业配合不够；另一方面征收局、稽查局口径也不一致。四是税务机关惩罚措施力度不够，客观上造成企业对偷、漏税行为肆无忌惮，软抗税情况时有发生。[8]
我国房地产税制改革的基本思路 一、正税、明租、少费 行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。它的初衷应该是本着“谁受益，谁缴费”的原则，为政府各部门提供服务而发生的耗费进行补偿。从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势。减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪，降低了税收征管成本；另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。[9]
二、依据房地产市场运行过程和市场运行设定税种 1、房地产开发投资环节课税体系。具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准，并更名为“农地占用税”。2.房地产转让环节课税体系。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。3.房地产取得环节课税体系。具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。4.房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。5.房地产收益环节课税体系。思路是统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税（归并课税项目，提高扣除基数，降低税负，普遍征收），保留土地增值税，配合国家启动房地产市场的经济政策，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税，停征期可暂定为3-5年。[10]
