我国房地产税制改革问题研究综述(5)
2016-12-15 01:06
导读：五、取消城镇土地使用税和土地增值税 首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从 法
五、取消城镇土地使用税和土地增值税 首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从
法学上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租（土地出让金）。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次，从理论上讲，随着房地产市场竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。[19] 取消士地增值税。房地产业在是一个新兴行业，具有投资规模大、建设周期长、风险大、收益高的特点，尤其在中国要素市场的初期，不可避免地产生房地产投资的暴利。因此，以上地增值税调节房地产投资的高额回报有它的合理性。但随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。[20]
六、适时开征遗产税和赠与税 遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平。因此，应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平看，遗产税应采用总遗产税制，即对死亡者遗留的全部遗产进行课税，不考虑遗产的分配方向，这样有利于税源监控，也有利于降低税收征管成本。关于遗产税与赠与税的配合模式，应该采取赠与税与遗产税分设的模式，对生前赠与财产课征赠与税，对死后遗产课征遗产税。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产，税负都趋于均等，从而堵住逃税的漏洞，赠与税的税率不应低于遗产税的税率。
七、清理房地产行业收费 即取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税，对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。[21]
八、完善房地产税课税的配套制度与政策 1、强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。 2、完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和的，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。 3、理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。[22]
九、引入“第一居所”概念，加大对房地产投机的抑制度。
