房地产企业所得税若干问题
2017-09-21 02:21
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所得税以取得应税所得
所得税以取得应税所得、实行独立核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于境内、境外的所得。
企业所得税的税率
内资企业的企业所得税的税率为３３％，外商投资企业和外国企业所得税税率为３０％，另有３０的地方税。经济特区的企业税率一律按照１５％执行
企业所得税的计税依据
企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。
纳税人应纳税所得额的确定，其公式为：
应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额
纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人不得漏计或重复计算任何应纳税所得额的项目。
收入总额的确定
按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：
（一）生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。
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（二）财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
（三）利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
（四）租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
（五）特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
（六）股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
（七）其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
（八）减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
（九）销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。
（十）纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。
（十一）纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。
（科教作文网http://zw.nseAc.com） 扣除项目的确定
按照条例、细则和《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号，以下简称《扣除办法》）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积， 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 按照《扣除办法》的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船使用税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。
