推进要素市场化(上）(3)
2017-08-23 02:45
导读：第二是获取增量土地的出让价格过高。据调查显示，城市政府以极低的“价格”从农民手中拿到土地后，第一块是划拨的基础设施用地，大约占1/3，这部分
第二是获取增量土地的出让价格过高。据调查显示，城市政府以极低的“价格”从农民手中拿到土地后，第一块是划拨的基础设施用地，大约占1/3，这部分是需要政府倒贴的；第二块是工业用地，大约为30-40%，这两部分就占掉了征用土地的70%；政府手中剩余的还有30%，其中的15%用来建经济适用房，最后能够赚钱的经营性用地只有15%.[5]在地方政府财政压力过大、城市化严重不足的背景下，这种土地配置格局必然诱导城市政府在有限的经营性土地上做足文章。为了积累城市建设资金，在出让经营性用地上漫天要价，将大量的公共基础设施、服务设施投资摊入地价。往往从农民那里几万块钱征来的地，稍微做个“几通一平”，出手就是几十万。城市政府凭借行政权力开出的垄断价格，致使大量的购买者望而却步。一些开发商在购买土地时，由于资金压力过大，只能先付20%的土地出让金，其余部分分期缴纳，由此形成了边开发、边缴纳，开发一块、缴纳一块的混乱局面，有的开发商要10年才能付清全部地价款。由于政府的出让价格过高，再加上开发商和企业的开发成本与预期利润，大大抬高了土地使用权的转让价格，致使大批闲置土地积压在开发商和企业手中。
第三是交易主体身份的法律限制。根据现行法律，国家为了公共利益的需要，可以对农民集体所有的土地实行征用；农用地转成非农建设用地，必须先变成国有土地；农民集体所有的土地使用权不得直接出让、转让或者出租于非农建设用地。这种法律规定武断地将农民集体排斥在土地市场之外，使农村集体土地所有权的基本权能事实上衍化为土地使用权。这种权能替换在很大程度上改变了土地所有权的法律地位，从而使农村集体土地所有权高度弱化。特别是国家对农民集体土地所有权超法律强制，使本来在法律上已经虚拟化的“农民集体”仅仅拥有农村土地的使用权，国家才是农村土地的终极所有者。[6]从市场的深层构造来看，两个不同的所有权主体是进行交易的基本前提，法律的公正性恰恰应该是保障权力的有效行使，而不是剥夺人们已经拥有的权力。因此，对于现行的法律规定只能有一种解释：剥夺农民集体所有权直接进入二级土地市场，仍然是计划经济下国有制优越于集体所有制的传统意识形态在作祟。
（转载自http://zw.NSEAC.com科教作文网） 从整体上来把握，无论是城市政府垄断的一级土地市场，还是由政府操控的二级市场，仍然是运用行政权力决定土地资源的配置，市场交易价格被各种行政特权制定的垄断价格所替代。实践已经表明，由政府垄断的土地资源配置，既不能充分发挥土地要素的使用效率，也不能起到稳定宏观经济的作用，更不能保持社会的公正与公平。近20年来，由开发区热所引发的“圈地运动”，由“经营城市”所导致的宏观经济运行失控，以及由征地和拆迁所挑起的各种社会矛盾激化，始作俑者恰恰是源于政府对土地资源配置的行政垄断特权。
（3）自发的民间土地市场
在市场化改革的大背景下，如果政府配置资源的效率极为低下，人们会自动地突破体制的束缚而选择市场配置资源的方式。事实上，在政府构造的土地市场启动之前与发育过程中，在现实经济生活里，始终存在着一种自发的民间土地交易市场（亦称隐形土地市场）。甚至可以这样认为，我国产品的市场化之所以率先完成，很大程度上是通过民间市场所提供的土地要素来支撑的。
在80年代，民间土地市场为民营经济的崛起创建了重要基础。农村土地经营制度改革初步成功之后，大量农村剩余劳动力向非农产业转移。在创办乡镇企业的过程中，首先面临的就是工业用地问题。由于国家对农民主体自由交易土地的限制，人们就以集体土地使用权作价，使土地作为一个重要的生产要素进入到乡镇企业的股权安排中，从而使大批的乡镇企业拔地而起。在城市，个体、私营和各种联营企业的创办，客观上具备了购置厂房的市场需求。于是，在国家政策松动之前，以土地作价联营、以私房出租、转让的民间土地市场开始活跃起来。不仅使一大批个体、私营、联营经济获得了最基本的生存基础，而且形成了土地要素的真实价格。然而，在1988年以前，无论是农村还是城镇，集体或国有的土地使用权的转让都是非法的。1988年以后，政府启动了土地市场，允许土地使用权的合法转让；1990年颁布的《土地管理法》也对农村兴办乡镇企业使用集体土地开放了禁令。但由于政府构造的土地市场本身存在的诸多弊端，自发的民间土地市场仍然十分活跃。
