推进要素市场化(上）(4)
2017-08-23 02:45
导读：在90年代，民间土地市场为国有经济的平稳退出提供了最后的支持。伴随着产品市场化的不断推进，在与民营经济的市场竞争中，国有企业的制度弊端逐渐
在90年代，民间土地市场为国有经济的平稳退出提供了最后的支持。伴随着产品市场化的不断推进，在与民营经济的市场竞争中，国有企业的制度弊端逐渐显现。诸如政企不分、产权模糊、设备老化、人浮于事、缺乏激励、效率低下等等，致使国有企业在90年代中期进入大面积亏损的状态。在巨额不良债务、大量冗员和企业“办社会”的沉重压力下，国有企业要寻找退路，尚可利用的资源只剩下企业本身所占用的土地了，且这些土地大都是处于城市的黄金地带。然而，根据法律规定，通过行政划拨方式获得的土地使用权，必须补办国有土地使用权出让手续、并补交土地出让金以后方可转让，否则仍是违法。而在现实中，大量的国有企业已到了资不抵债、濒临破产的境地，根本没有能力支付巨额的土地出让金。为此，一些地方政府创造了许多变通做法：对改制困难的企业，采取保留划拨地、减免土地出让金、或“即征即退”的办法；对一些情况较好的改制企业，补交的土地出让金可返还给资产运行主体或企业主管部门（土地出让金本应上缴土地管理部门），专项用于企业职工安置、理顺劳动关系和冲减负资产。当改制企业获得了土地使用权后，便以土地的市场价值作价进入合资企业的股权，或实行“退二进三”，将原工业土地改为商业用地，以此获得较高的土地收益回报。应该说，如此土地使用权的转让在当时也是非法的，但考虑到国有企业改制的现实困难，国家于1998年发布了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（即国家土地管理局8号令），针对国企改制和破产过程中存在的问题，调整了土地使用权转让的有关法律规定：“对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别以国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。”对属于“国务院确定的企业优化资本结构试点城市范围内”的工业破产企业，“土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得也首先用于安置破产企业职工。” 进入到2000年以来，在地方政府“经营城市”的背景下，为积累城市建设资金，一些城市政府、尤其是中心城市政府大肆征地、盲目批地；一些开发商借机“圈地”，致使开发商手中“囤积”了大量土地资源，同时也承受了巨大的资金压力。鉴于政府操控的二级土地市场标的较高、手续繁杂、重复征税等弊端，越来越多的开发商开始转向民间土地市场，采取各种变通办法，盘活手中闲置的土地资源。通常的做法是，收购房地产项目公司的股权，双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续，收购方就能够实现对整个土地开发项目的控制。与土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式相比，房地产项目公司收购不需要缴纳成交金额3%的契税和交易手续费。还有一些外来的开发商采用合作及买断土地开发权的方式拿地，与握有土地资源的本地企业合作开发、分享开发利润。再有的方式就是买断土地开发权，将前期手续已办理完毕的土地买下来，自行开发。尽管国家并不允许这些“变相”的土地交易行为，但开发商面对正规土地市场过高的交易成本，宁愿选择在他们看来有利可图的方式。
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ） 显然，民间土地市场存在着种种不合理的现象。诸如，对法律尊严的藐视、交易行为的扭曲，以及逃避税收和
公共管理制约等问题。但值得注意的是，长期以来，在政府反复查处的情况下，民间土地市场屡禁不止，人们执拗地按自己喜欢的方式进行交易，这一方面表明由政府操控的土地市场本身存在制度缺陷，另一方面也反映了民间土地市场的存在确有一定的合理因素。民间土地市场以“非法交易”的方式，反映了市场供求的真实变化，在无形中将市场机制引入到土地资源配置的调整过程中。更重要的是，民间土地市场以其特有的博弈方式，对现有的体制和法律框架提出了挑战，迫使国家不断地向着市场配置资源的方向进行调整，由此引导着土地要素市场化的实际进程。
