我国经济适用住房若干问题探析(3)
2017-08-24 02:15
导读：首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城
首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。 其次，经济适用住房应该以销定产。经济适用住房属于商品房，不实行实物福利分配，而实行货币分配和商品交换，其生产和建设必须符合商品经济的规律。虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本，使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应，使中低收入家庭能够买得起，但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力；虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力，还包括住房消费信贷的承受和支付能力，但它除了消费者要有稳定的职业和收入外，还要有获得和利用住房消费信贷的意愿。同时，经济适用住房作为商品，必然面临消费者的评价和选择。消费者对住房的评价是多方面的，包括居住性、耐久性、安全性、适用性、便利性、舒适性和经济性等的评价以及现实需求。消费者上述的种种因素，必然影响其对经济适用住房的购买需求。如果不考虑这些因素，想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设，势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压。因此，经济适用住房的生产也应该以销售为基础，实行以销定产。经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性，使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性。经济适用住房已销定产除了进行市场预测，依据市场预测安排计划和组织生产外，主要的具体办法是实行预约、预定、预购和预售，即在经济适用住房建设正式立项以前，先依据环境和条件进行成本、价格匡算和实行预约，依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项。在正式立项以后实行预定，依据预定而进行规划和设计。在完成规划和设计，并进入开发和建设后进行预购和预售。经济适用住房建设的预约、预定、预购和预售，实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式，用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来。
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第三，经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房，但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。
第四，在现阶段，应实行“补人头”和“补砖头”并举的政策。发放住房补贴俗称“补人头”，免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为“补砖头”。尽管“补人头”做法更符合住房货币化发展的要求，但目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头”，政府用发展经济适用住房的办法“补砖头”，也是十分必要的。当然，“补人头”是优于“补砖头”的一种政策选择。因为，其一，能够避免对住房市场的直接干预；其二，财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员，并全部转化为消费者的福利满足，而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有；其三，政府不需要付出巨额的监督成本，提高了政府的市场调控效率；其四，能充分地鼓励居民自置住房。因此，应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。总之，作为一项社会再分配政策工具，各地在实施经济适用住房政策时，应因地制宜，量力而行。 四、合理调整经济适用住房建设中的政府职能，充分运用市场机制调节住房供求关系 解决向中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时，由于在经济适用住房的开发中，国家过分强调“三个到位”（计划、政策、管理三到位），更由于地方政府对开发管理过严，一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大，限价过死，不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此，需要对此进行改革，合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。
