论我国房地产金融风险及其防范

　　摘要：房地产金融风险影响着房地产业及相关行业的稳定发展，影响着整个国民经济的稳定和发展。如何防范、降低房地产金融风险是我国政府机构、商业银行、投资机构一直在努力探索的问题。文章从当前我国房地产金融风险的现状着手，分析了我国房地产金融风险的成因，最后，作者提出了从六个方面防范我国房地产金融风险的方法。

　　关键词：房地产;金融风险;防范

　　房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料即不确定因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是化解房地产金融风险、促进房地产业健康发展的关键。

　　一、当前我国房地产金融风险的集中表现

　　(一)房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

　　我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商尤其是中小型的开发商就会因资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

　　(二)土地储备贷款存在隐性风险

　　由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

　　(三)商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险与操作风险

　　大多商业银行在大力发展房地产信贷时，由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，容易造成决策失误，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。至于操作风险则表现为银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，因银行缺乏相关制度的约束给银行带来损失的风险，如:贷前审查流于形式，对资料真实性审核不严;贷时对抵押物管理不规范，办理抵押的部门操作不规范;贷后管理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结，骗取银行贷款等。再加上银行信贷人员风险意识不强，在房地产贷款发放过程中容易产生违规操作与管理不到位，导致贷款风险产生。

　　(四)信用风险

　　信用风险(违约风险)是借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。目前，我国房地产业因利润率超过其他行业而吸引了不少投资商。

　　众多房地产开发企业的恶意竞争在一定程度上引起了市场的混乱。比如一些开发商为了谋取高额利润，采取虚假按揭的手段，他们首先通过非法渠道获取销售许可证，与关系人合伙制造虚假按揭，骗取银行贷款，然后将贷款挪作他用，导致抵押物得不到落实，甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款逃亡案件。

　　(五)流动性风险

　　流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提存要求的风险。房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险。而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定。而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就会出现流动性危机。

　　(六)市场风险

　　市场风险是指由于整个市场状况而引起银行收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展，个人收入增加，对房地产的需求就会扩张，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价会在比较短的时间内急剧上升，使房地产开发商获得高额利润。由于资本的趋利性，高额的利润会刺激更多的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的增加会使均衡价格下降，同时由于房价过高，超越了居民承受能力，导致有效需求不足，更是加速了房价下跌，由此带来房地产业的快速收缩。

　　二、我国房地产金融风险的成因

　　(一)房地产业融资结构不合理

　　我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近些年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于70%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。