论房地产估价司法鉴定的性质与制度创新(2)
2017-11-02 02:18
导读：（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系 广义地讲，资产评估包括了房地产估价，由于广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个
（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系 广义地讲，资产评估包括了房地产估价，由于广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产治理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估职员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，固然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。 笔者以为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，由于其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准进，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部分规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的种别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和职员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。
二、房地产估价司法鉴定现实状况 房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的，房地产估价司法鉴定与其他种别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。
（一）从事房地产估价司法鉴定的机构和职员缺乏准进制度 现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定治理条例》组建设立的。司法行政部分核准该类鉴定机构的目的在于规范和同一治理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业治理部分缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业治理部分对估价机构和估价师的治理信息，等等。 二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构同一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和治理秩序。 三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准进也不一定正确，只不过不是按照客观标正确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准进，而对于评估职员却完全没有考虑准进的题目，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。 应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产治理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估职员资格认证制度的规定，急需治理部分的协调同一，严格执行《城市房地产治理法》的有关规定。
