预售商品房再转让法律研究学毕业论文(3)
2014-02-16 01:09
导读：四、允许预售商品房再行转让的意义。 （一）意义。 预售商品房二次转让具有较大的投机性和风险性，炒家的投机性与股票交易和买卖一样，都是资金对
四、允许预售商品房再行转让的意义。 （一）意义。
预售商品房二次转让具有较大的投机性和风险性，炒家的投机性与股票交易和买卖一样，都是资金对未来预期回报的一种具体反应，是市场经济作用的必然结果。楼花市场中，投机者同时分担了部分者的风险，而且付出了利息，开发商可以利用回流的资金再作投资，购房者也可以在二手市场中以最佳的时间购入楼花。炒家在买与卖之间扮演了一个重要的中间角色，在一定程度上加强了市场的灵活性。假如没有了炒家，开发商的和风险就会上升，最终也会转嫁到购房者身上。因此，其出现和大兴其道是有其合理性的。
（二）与世界接轨的需要。
允许预售商品房的再交易是目前世界各国的通行做法。自上世纪50年代“楼花”问世以来，“楼花”买卖这一特殊的交易方式就已经逐渐被世界所接受，成为世界发达
和地区房地产市场广为流行的一种购楼方式。在经济全球化的大趋势下，规范的相互融合已是大势所趋。允许楼花买卖，是经济一体化、与世界接轨的大趋势。
五、预售商品房再转让的立法建议。 （一）修改七部委《意见》中的第七条，对预购人与再受让人之间的转让的效力不再作出规定，而是根据“契约自由”原则由当事人自由决定；保留房地产部门不得为再受让人办理变更登记备案等相关手续的规定。这样，将债权行为与物权行为分开，既限制了楼花炒卖，又没有干涉契约自由。
（二）司法实践中可以将预售商品房再转让视为预购人与再受让人之间的合同关系，按照《》有关债权转移的规定处理。即，根据《合同法》第77条和79条的规定，如果转让人已经交付清了全部购房款项，则已履行了合同中的全部义务（没有其它随附义务），转让人仅需书面通知开发商转让的有关情况后，即可将原预售合同中的权利义务转让给受让人；如果转让人尚未完全履行预售合同中的付款或其它义务，转让人需征得开发商的同意，如其不同意，则转让人与受让人的预售商品房转让行为无效。如果预购人与再受让人之间出现了纠纷，适用《合同法》的有关规定，违约方仅负有债务不履行的违约责任，而没有返还原物等物权上的责任。
（转载自http://zw.NSEAC.com科教作文网）
当然，“炒卖楼花”是一个比较复杂的问题，本文限于篇幅和作者能力，分析的仍不够深入，仅作为抛砖引玉之作，希望更多的人能进一步进行研究，为理论的深化和司法的实践提供更多的建议。
