“一房数卖”的法律适用题目初探(2)
2016-03-06 01:02
导读：以上三种物权变动模式孰优孰劣，是一个在理论上众说纷纭的话题。但这已超出了本文的讨论范围。尽管论者对于我国未来的物权立法对物权变动模式的选
以上三种物权变动模式孰优孰劣，是一个在理论上众说纷纭的话题。但这已超出了本文的讨论范围。尽管论者对于我国未来的物权立法对物权变动模式的选择这一题目上仁智互见，但普遍以为我国现行立法系采债权形式主义的物权变动模式。我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他正当方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里所说的“合同”，是指买卖合同、互易合同、赠与合同等债权合同。“其他正当方式”是指继续、遗赠、征用、没收、法院判决以及强制执行等。该规定表明，一方面，以发生物权变动为目的的原因行为的成立和生效，并不直接导致物权变动结果的发生；另一方面，财产所有权的移转并不要求有独立的物权行为的存在，在一般情况下，债权合同加上交付行为即可发生所有权的移转。可见，作为民事基本法的《民法通则》采认清偿权形式主义的物权变动模式。我国《合同法》第133条同样规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这两条规定中所说的作为例外情形的“法律另有规定”，主要是指民事特别法上关于不动产物权变动的规定。我国《城市房地产治理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”第60条第3款规定：“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部分申请房产变更登记……”由此可见，我国立法对不动产的物权变动同样采认债权形式主义，以债权合同加上过户登记的方式来移转不动产的所有权。
笔者之所以用相当的篇幅来阐释物权变动模式题目，是由于对这一题目的不同回答将导致对民法体系内的合同效力、无权处分、风险负担以及交易安全等相关题目作出不同的制度安排。由于“物权变动模式的立法选择在运用民法的言说方式对特定社会经济交往关系作出描述和反映后，就会在逻辑上限定民法上一系列制度的具体设计或表述”。[4]本文对“一房数卖”的法律适用题目的探讨，即以我国现行法上债权形式主义的物权变动模式为逻辑出发点，通过体系解释和利益衡量的方法，力求对这一题目作出符正当理的回答。
（科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理） 二、数个房屋买卖合同的效力在我国债权形式主义的物权变动模式下，不承认有独立于债权意思的物权合意，不承认有独立于债权行为的物权行为，更无所谓“物权行为的无因性”题目。物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一事实行为相结合而发生，债权合同的成立和生效是物权变动的条件和基础。考察“一房数卖”的法律效果，自然应从考察数个房屋买卖合同的效力进手。
“一房数卖”的基本法律特征就是出卖人以同一房屋为标的物，与多个买受人订立了房屋买卖合同。如出卖人甲将其开发的一套商品房先后出售给乙、丙二人，均订立了买卖合同，同时均未办理过户登记手续。此时，两份房屋买卖合同的效力如何？在审判实践中，有一种观点以为，固然甲与丙订立了房屋买卖合同，但因双方交易的房屋已被甲先期出售给乙，因此甲、丙之间的交易损害了乙的利益，甲与丙订立的房屋买卖合同也因此而无效。[5]笔者对此持不同意见。
首先，合同当事人根据合同而享有的权利是一种债权。从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。所谓“给付”，指特定的行为，在合同债权场合，即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。特定的行为可能涉及到标的物，但权利人对标的物并没有直接支配或排除第三人干预的权能。附带地，与作为支配权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权，如一物二卖，先后两个买受人都能够成立受让债权（请求给付），[6]先买受人不得仅以自己的合同债权成立在先为由而主张后买受人的合同债权无效。
其次，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的行为并不损害买受人的利益。如前所述，合同债权属相对权，不具有公然性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。因此，买受人无法也不必知道是否存在“一房数卖”的情形。在“一房数卖”的情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。此即债权同等原则。根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，移转房屋所有权。“基于先后买卖契约而生之此二重债权，系处于同等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人破产时，前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。”[7]诚然，由于房屋属特定物而非种类物，终极只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。
